분양 리스크 50개 체크 — 8 영역 1억 손실 거르기

📋 사용법

관심 분양 1건에 대해 8 영역 50개 항목 직접 체크. 40개 이상 ✅ = 매수 검토 / 30~39 ✅ = 추가 검수 후 결정 / 30 미만 = 매수 보류 권고.

💵 분양가 (6 항목)

• 분양가 3.3㎡당 단가가 인근 5년 신축 실거래가 대비 110% 이내인가
• 분양가가 동일 평형 1군 시공사 단지와 비교해 합리적인가
• 후속 차수(2·3차) 분양가 인하 X 확인했나
• 동일 지역 동시 분양 단지 분양가 비교했나
• 지자체 분양가심사위원회 심사 통과했나
• 분양가 + 발코니 확장·옵션 합산 시 실질 분양가 명확한가

🎯 청약·자격 (6 항목)

• 본인 청약 가점 정확히 계산했나 (무주택 + 부양 + 청약통장)
• 특별공급 자격 (생애최초·신혼·다자녀·노부모) 확인했나
• 청약통장 가입 기간·납입 횟수 충족하나
• 규제지역 여부 확인 후 청약 조건 매칭했나
• 재당첨 제한 (1~10년) 적용 안 받나
• 전세대 청약 일정·필요 서류 사전 준비했나

🏗️ 시행사·시공사 (6 항목)

• 시공사 1군 (현대·GS·삼성·DL·포스코·롯데·HDC·SK 등) 여부
• 시공사 신용등급 BBB+ 이상인가 (한국기업평가·NICE)
• 시행사 자본금 분양 규모 대비 충분한가
• 분양보증 HUG 또는 SGI 가입 확인했나
• 시행사 PF 대출 상환 일정 정상인가
• 토지 잔금 납부 완료 또는 일정 정상인가

🏦 자금·대출 (6 항목)

• 본인 자금 분양가의 30% 이상 확보했나
• LTV 한도 (비규제 70% / 규제 40~50%) 확인했나
• DSR 40% 한도 + 기존 대출 합산 계산했나
• 중도금 6회 분할 + 잔금 시점 자금 흐름 시뮬했나
• 잔금대출 전환 시 신용·소득 점검 통과 가능한가
• 위약금 10~20% 부담 능력 있나 (만약 청약 포기 시)

🧾 세금 (6 항목)

• 취득세 (1.1~3.5% / 다주택 8~12%) 일시 부담 자금 확보했나
• 재산세·종부세 매년 부담 시뮬했나
• 양도세 1주택 비과세 vs 다주택 60~70% 중과 시나리오 점검
• 오피스텔 매수 시 주거용/업무용 등록 결정했나
• 상가 매수 시 부가세 10% 별도 자금 확보했나
• 토지 매수 시 비사업용 양도세 중과 가능성 확인했나

🚇 입지·교통·학군 (8 항목)

• 역세권 도보 5분 이내인가 (또는 환승 다양성)
• 인근 도로·고속도로·IC 5분 이내인가
• 출퇴근 시간대 도로 정체 흐름 확인했나
• 인근 초·중·고 학업성취도 (학교알리미) 확인했나
• 학구도 배정 안정성 확인했나
• 병원·마트·공원·체육시설 5분 이내인가
• 혐오시설 (송전탑·매립지·공장·교도소) 인근에 없나
• 개발 호재 확정 (예비타당성 + 기본·실시계획) 단계인가

📐 법적·도면·품질 (6 항목)

• 용도지역 (주거·상업·공업·녹지) 토지이용규제정보 확인했나
• 건폐율·용적률 도면 매칭 확인했나
• 전매제한 기간 (수도권 3년 / 투기과열 5년+) 확인했나
• 분양 모집공고 + 분양계약서 약관 직접 읽었나
• 모델하우스 답사 + 도면·마감재·일조·소음 확인했나
• 분양 광고 vs 모집공고 일치 확인했나

📋 관리·운영 (6 항목)

• 관리비 (입주 후 월별 부담) 시뮬했나
• 단지 내 커뮤니티 시설 + 관리 주체 확인했나
• 전세·임대 시 임차 가능성 + 임대료 시뮬했나
• 단기 매도(2년 미만) X 장기 보유 가정했나
• 입주 후 6년+ 보유 가능한 자금·생활 계획 있나
• 분양 의사결정 30년 컨설팅 직접 검수 받았나

⚠️ 절대 매수 신호 — 1개라도 해당 시 보류

• 분양가 인근 신축 대비 130%+
• 시공사 미정 또는 신용 BBB- 이하
• 분양보증(HUG/SGI) 미가입
• 토지 잔금 미납 + PF 대출 연체 공시
• 본인 자금 분양가 20% 미만
• 혐오시설 (송전탑·매립지·공장) 도보 10분 이내
• 전매제한 기간 위반 또는 청약 자격 미충족

🔗 항목별 깊은 도구

• 분양가 vs 시세 흐름
• 청약 가점 계산기
• 시행사·시공사 4축 검수
• 대출 LTV·DSR 4단계
• 취득세·재산세·양도세
• 자주 묻는 질문 12문답
• 1억 손실 거른 사례 9건