분양 대출 — 본인 자금 얼마면 청약 가능할까?
LTV · DSR · 중도금 60% · 잔금 30~40% 4단계 자금 시뮬.
(출처: 금융위 가계대출 관리방안 · 시중은행 주택담보대출 약관) — 30년 컨설팅
📊 분양 자금 4단계 시뮬
1
분양가 × LTV — 1차 한도
LTV(주택담보대출 한도)는 분양가 대비 60~70%. 규제지역(투기과열·조정대상) 적용 시 40~50%로 축소. 본인 자금이 분양가의 30% 미만이면 잔금 시점 압박 큼.
출처: 금융위원회 LTV 규제 고시
2
DSR 40% — 2차 한도
DSR(총부채원리금상환비율)은 연 소득 대비 모든 부채 원리금 합이 40% 이내. 이미 보유한 대출(자동차·전세보증금·신용)이 있으면 분양 대출 한도가 LTV보다 더 줄어듦.
출처: 금융위 가계대출 관리방안
3
중도금 60% — 시중은행 집단대출
분양가의 60%를 6회 분할(매 회 10%)로 입주 시점까지 납부. 시공사 알선 시중은행 집단대출로 진행. 금리는 시장 금리 + 0.3~0.5% 가산. 분양 광고에 명시.
출처: 주택공급규칙 + 분양 모집공고
4
잔금 30~40% — 입주 시점 일시 부담
입주 시점에 잔금 30~40%를 일시금으로 납부. 시중은행 잔금대출로 전환 가능하나, 본인 자금 + 신용·소득 점검 통과 필수. 통과 못 하면 잔금 미납 → 위약금 10~20%.
출처: 시중은행 주택담보대출 약관
💰 분양가별 자금 시뮬
(LTV 70% 비규제지역 기준, DSR 40% 별도 점검 필요)
분양가 3억
본인 자금 30%9000만
본인 자금 20% (위험)6000만
대출 한도 (LTV 70%)2.1억
잔금 리스크낮음 — 본인 자금 30% 확보 시 안전
분양가 5억
본인 자금 30%1.5억
본인 자금 20% (위험)1.0억
대출 한도 (LTV 70%)3.5억
잔금 리스크중간 — DSR 한도 확인 필수
분양가 7억
본인 자금 30%2.1억
본인 자금 20% (위험)1.4억
대출 한도 (LTV 70%)4.9억 (규제지역 시 3.5억)
잔금 리스크높음 — 본인 자금 30%+ 권장
분양가 10억
본인 자금 30%3.0억
본인 자금 20% (위험)2.0억
대출 한도 (LTV 70%)7.0억 (규제지역 시 5.0억)
잔금 리스크매우 높음 — 본인 자금 40%+ 권장
🔍 3분 진단 — 청약 전 자금 체크
- 본인 자금이 분양가의 30% 이상인가? → YES면 청약 안전
- 본인 자금이 20% 미만인가? → 잔금 시점 압박 큼, 1년 자금 확보 권장
- 현재 다른 대출(자동차·전세) 합산 시 DSR 40% 초과? → 분양 대출 한도 축소
- 중도금 60%는 분양 시점부터 입주까지 6회 분할 — 가용 현금 흐름 점검
- 잔금 30~40%는 입주 시점 일시 부담 — 잔금대출 전환 신용·소득 점검 통과 필수
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