부동산분양 — 가장 많이 묻는 12가지

3.3㎡당 단가를 인근 5년 이내 신축 실거래가(국토부 실거래가 공개시스템 출처)와 비교합니다. 분양가가 인근 신축 대비 110% 이상이면 거품 신호, 130% 이상이면 회수 어려움이 확실해집니다. 입지 프리미엄 명분이 분명한지(역세권 도보 5분 이내·1군 학군·확정 호재) 함께 봐야 합니다.

특공(특별공급) 미달 단지 / 잔여세대 / 무순위 청약(줍줍) 3가지를 노리면 가점 무관입니다. 미달 통계는 청약홈 경쟁률 공시에서 직접 확인 가능. 단, 미달 단지는 미달 사유(분양가·입지·시기)를 30년 컨설팅이 검수해야 — 가점 낮다고 무조건 들어가면 손실 위험.

(1) 시행사 자본금 + 시공사 신용등급 (한국기업평가·NICE 공시) (2) 분양보증 보증사(HUG/SGI) (3) 토지 잔금·PF 대출 상환 일정 — 3개 동시 확인. 시공사 미정·시행사 신생·분양보증 X 중 2개 이상이면 입주 지연·시공 중단 리스크 매우 큽니다.

분양가의 60~70% 대출 가능 (LTV 기준 / 규제지역 여부에 따라 변동). 중도금 60%는 분양가 대비 시중은행 집단대출 → 입주 시 잔금대출 30~40%로 전환. 본인 자금이 분양가의 30% 미만이면 입주 시 잔금 마련 압박 큽니다. 정확한 한도는 /loan-limit/에서 계산.

취득세는 분양가 기준 1~3.5% (전용 85㎡ 이하 1.1%, 6억 이하 1.3%, 9억 초과 3.5%). 재산세는 공시지가 × 세율. 입주 시 일시금 부담이 큰 항목이라 자금 계획에 반드시 포함. 자세한 계산은 /tax/에서.

잔금 미납 시 (1) 분양계약 해지 → 위약금 10~20% 차감 후 환불 (2) 명의 변경(전매 가능 시 / 분양권 매도). 전매제한 기간(보통 3년) 내에는 매도 불가. 청약 당첨 후 포기 시 1~5년 청약 재당첨 제한도 있어 신중해야.

(1) 주거용/업무용 분리 — 주거용은 주택수 카운트 / 업무용은 비주택 (2) 취득세 4.6% (아파트 1.1~3.5% 대비 높음) (3) 청약 가점 무관·추첨제 (4) 임대수익률 6~7% 기대 가능하나 공실 리스크. 1인가구·임대투자 목적이면 오피스텔, 실거주·자녀 양육이면 아파트.

(1) 입지 — IC·역세권 5분 이내 + 산업단지 인접 (2) 분양가 — 3.3㎡당 800만~1500만원 적정 (지역별 차이) (3) 임대 수요 — 인근 기업 수·공실률 (한국부동산원 R-ONE 통계) (4) 정책 자금 융자 — 중소벤처기업진흥공단 2~3% 저금리. 자영업·법인 사용자에게 유리.

연간 임대료 ÷ 분양가 × 100 = 수익률 (%). 1층 노출 상가 5~7%, 지하·고층 3~4%가 통상. 단, 공실 리스크·관리비·세금 차감 후 실수익률은 명목수익률의 60~70% 수준. 분양 직후 임차 확정 안 된 상가는 1~2년 공실 가능성도 반영해서 판단.

용도지역(주거·상업·공업·녹지)에 따라 활용 한계와 가치가 결정. 지목·용도지역·건폐율·용적률을 토지이용규제정보 출처로 직접 확인 필수. 개발 호재 없는 농림지·자연녹지 토지는 10년+ 장기 보유 가정해야 함.

더에셋스퀘어는 30곳 공공데이터(청약홈·국토부 실거래가·R-ONE·KOSIS·한국은행·금융위·학교알리미 등)를 24시간 자동 갱신해 분양 현장 페이지에 통합 노출. 다른 사이트 0번 방문으로 의사결정 가능하게 설계.

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