부동산분양 — 가장 많이 묻는 12가지

3.3㎡당 단가를 인근 5년 이내 신축 실거래가(국토부 실거래가 공개시스템 출처)와 비교합니다. 분양가가 인근 신축 대비 110% 이상이면 거품 신호, 130% 이상이면 회수 어려움이 확실해집니다. 입지 프리미엄 명분이 분명한지(역세권 도보 5분 이내·1군 학군·예정 호재) 함께 봐야 합니다.

특공(특별공급) 미달 단지 / 잔여세대 / 무순위 청약(줍줍) 3가지를 노리면 가점 무관입니다. 미달 통계는 청약홈 경쟁률 공시에서 직접 확인 가능. 단, 미달 단지는 미달 사유(분양가·입지·시기)를 더에셋스퀘어가 검수해야 — 가점 낮다고 무조건 들어가면 손실 위험.

(1) 시행사 자본금 + 시공사 신용등급 (한국기업평가·NICE 공시) (2) 분양보증 보증사(HUG/SGI) (3) 토지 잔금·PF 대출 상환 일정 — 3개 동시 확인. 시공사 미정·시행사 신생·분양보증 X 중 2개 이상이면 입주 지연·시공 중단 리스크 매우 큽니다.

분양가의 60~70% 대출 가능 (LTV 기준 / 규제지역 여부에 따라 변동). 중도금 60%는 분양가 대비 시중은행 집단대출 → 입주 시 잔금대출 30~40%로 전환. 본인 자금이 분양가의 30% 미만이면 입주 시 잔금 마련 압박 큽니다. 정확한 한도는 /loan-limit/에서 계산.

취득세는 분양가 기준 1~3.5% (전용 85㎡ 이하 1.1%, 6억 이하 1.3%, 9억 초과 3.5%). 재산세는 공시지가 × 세율. 입주 시 일시금 부담이 큰 항목이라 자금 계획에 반드시 포함. 자세한 계산은 /tax/에서.

잔금 미납 시 (1) 분양계약 해지 → 위약금 10~20% 차감 후 환불 (2) 명의 변경(전매 가능 시 / 분양권 매도). 전매제한 기간(보통 3년) 내에는 매도 불가. 청약 당첨 후 포기 시 1~5년 청약 재당첨 제한도 있어 신중해야.

(1) 주거용/업무용 분리 — 주거용은 주택수 카운트 / 업무용은 비주택 (2) 취득세 4.6% (아파트 1.1~3.5% 대비 높음) (3) 청약 가점 무관·추첨제 (4) 임대수익률 6~7% 기대 가능하나 공실 리스크. 1인가구·임대투자 목적이면 오피스텔, 실거주·자녀 양육이면 아파트.

(1) 입지 — IC·역세권 5분 이내 + 산업단지 인접 (2) 분양가 — 3.3㎡당 800만~1500만원 적정 (지역별 차이) (3) 임대 수요 — 인근 기업 수·공실률 (한국부동산원 R-ONE 통계) (4) 정책 자금 융자 — 중소벤처기업진흥공단 2~3% 저금리. 자영업·법인 사용자에게 유리.

연간 임대료 ÷ 분양가 × 100 = 수익률 (%). 1층 노출 상가 5~7%, 지하·고층 3~4%가 통상. 단, 공실 리스크·관리비·세금 차감 후 실수익률은 명목수익률의 60~70% 수준. 분양 직후 임차 확정 안 된 상가는 1~2년 공실 가능성도 반영해서 판단.

용도지역(주거·상업·공업·녹지)에 따라 활용 한계와 가치가 결정. 지목·용도지역·건폐율·용적률을 토지이용규제정보 출처로 직접 확인 필수. 개발 호재 없는 농림지·자연녹지 토지는 10년+ 장기 보유 가정해야 함.

더에셋스퀘어는 30곳 공공데이터(청약홈·국토부 실거래가·R-ONE·KOSIS·한국은행·금융위·학교알리미 등)를 24시간 자동 갱신해 분양 현장 페이지에 통합 노출. 다른 사이트 0번 방문으로 의사결정 가능하게 설계.

질문을 남기면 청약 가점, 분양가 거품, 시행사 리스크, 세금·대출 한도까지 공공데이터 30종을 직접 대조해 24시간 내 이메일로 서면 답변드립니다. 더에셋스퀘어 운영 원칙 그대로 적용.