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103개 현장 분양 진행 중
6 카테고리(아파트·오피스텔·상가·지식산업센터·산업단지·토지) 실제 의사결정 흐름.
(개인정보 보호 — 단지명·금액 범위로 일반화 / 출처: 국토부·R-ONE·청약홈·금융위·토지이용규제) — 30년 컨설팅
수도권 신축 분양 청약 직전, 분양가가 인근 신축 실거래가 대비 110% 수준이었는데 광고는 '저렴하다'고 강조.
30년 컨설팅 검수 → 국토부 실거래가 출처로 거품 확인 → 청약 보류 결정. 인접 미분양 단지를 1년 후 30% 할인 분양가로 매수.
분양가 차익 약 1.4억 + 입주 시점 시세 회복 흐름 동시 확보.
역세권 신축 오피스텔, 광고 임대수익률 6% 표기. 1인가구 임대 투자 목적 검토 중.
인근 동일 평형 공실률 22% (한국부동산원 R-ONE 통계) 확인 → 명목 수익률에서 공실·관리비·세금 차감하면 실수익 2.8%. 컨설팅이 보류 권고.
투자금 1.8억 다른 지역 1층 노출 상가로 전환 — 임대 즉시 확정 후 실수익 5.2% 안착.
분양가가 30% 저렴한 지하 1층 상가가 매력적으로 보였음. 임차 의사 표명한 업종은 있다고 들음.
유동인구 통계(서울시 데이터·R-ONE) + 동일 입지 지하 공실률 → 임차 확정 안 된 지하 상가는 1~2년 공실 가능성 컨설팅 검수. 1층 노출 상가로 전환 권고.
1층 상가 분양 직후 임차 확정 — 공실 1개월 없이 임대 시작.
지식산업센터 분양 받으면서 정책 자금 융자 존재 모름. 시중은행 4.5% 금리로 전액 진행 직전.
중소벤처기업진흥공단 정책 자금 2.3% 융자 적용 가능 확인 → 융자 신청 절차 안내. 본인 자금 30% → 15%로 축소.
이자 절감 + 본인 자금 1.5억 다른 분양 현장에 분산.
산업단지 토지 분양 계약 직전. 시행사 자본금·시공사 신용등급 광고에 안 나옴.
한국기업평가 + NICE 공시 출처로 시행사 신용 BBB- 확인 → PF 대출 상환 일정 점검 → 토지 잔금 6개월 지연 가능성 발견. 계약 보류.
예상대로 토지 잔금 4개월 지연 → 분양 일정 1년 밀림. 다른 단지로 전환해 적시 입주.
교외 전원주택 부지로 자연녹지 토지 분양 검토. 광고는 '개발 예정'.
토지이용규제정보 출처로 자연녹지·건폐율 20%·용적률 80% 확인 → 개발 호재 확정 일정 없음. 컨설팅이 10년+ 장기 보유 가정해야 회수 가능 권고.
투자 목적 buyer 매수 보류. 실거주·전원주택 buyer만 매수 권고.
본인 자금 분양가의 25%. 중도금 60% + 잔금 40% 시중은행 집단대출 가정.
잔금 시점 LTV 규제 강화 가능성 시뮬레이션 (금융위 출처) → 입주 시 잔금 마련 압박 큼. 자금 30% 확보 후 청약 권고.
1년 자금 확보 후 청약 → 입주 시점 잔금 무리 없이 진행.
분양 광고에 '주거용·업무용 모두 가능'. 취득세 구조 모르고 진행 직전.
주거용 등록 시 주택수 카운트 → 다주택 중과 발생 → 취득세 4.6% 적용. 업무용 등록 시 비주택 1.1%. 본인 보유 주택 1개 → 업무용 등록 권고.
분양가 5억 기준 취득세 1.7억 → 5500만 — 약 1.2억 절감.
광고 임대수익률 7%. 분양 직후 임차 확정 안 된 신규 상권.
1~2년 공실 가능성 반영해 실수익률 재계산 → 4.2%. 컨설팅이 다른 1층 노출 + 임차 확정 가능 상권으로 전환 권고.
전환 후 실수익률 5.8% 안정. 공실 1개월.