분양가 vs 시세 흐름 — 거품 1분 진단

인근 5년 신축 + R-ONE + 분양가 변동 + 미분양 4축 비교.

(출처: 국토부 실거래가 · 한국부동산원 R-ONE · 청약홈) — 30년 컨설팅

📊 4축 비교 방법

인근 동일 평형 5년 신축 실거래가

국토부 실거래가 공개시스템에서 동일 동(洞) + 동일 평형 5년 이내 신축 거래가 직접 확인. 분양가가 인근 신축 평균 대비 110%+ = 거품 신호 / 130%+ = 회수 불가 신호.

출처: 국토부 실거래가 공개시스템

R-ONE 시세 흐름 6개월

한국부동산원 R-ONE 지역 시세 지수 6개월 흐름 확인. 상승 사이클 = 분양가 합리적 / 하락 사이클 = 분양가 추가 하락 가능. 매수 시점 결정 핵심 지표.

출처: 한국부동산원 R-ONE

분양가 변동 이력

동일 분양 단지 1·2차·3차 분양가 비교. 후속 차수 분양가가 인하 = 미달 신호 → 협상 여지 / 인상 = 인기 단지 → 본인 자금 확실 시만 진입.

출처: 분양 모집공고 + 청약홈

분양가 vs 미분양 통계

지역별 미분양 누적·증감 통계 확인. 미분양 누적 시 분양가 인하 압박 ↑. 분양가 vs 미분양 매크로로 신규 분양가 적정성 판단.

출처: 한국부동산원 미분양 통계

(분양가 ÷ 인근 5년 신축 실거래가 평균 × 100)

~ 90%

✅ 매우 합리적 — 적극 매수 검토

91~100%

✅ 합리적 — 입지·시공사 우량하면 매수

101~110%

🟡 약간 거품 — 입지·시공사 매우 우량할 때만

111~120%

🟠 거품 명확 — 단기 매도 X·실거주 5년+ 가정

121~130%

🔴 거품 큼 — 매수 신중·잔금 압박 큼

131%+

🔴 회수 불가 신호 — 매수 X

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