분양 매수 최종 체크 — 청약 직전 7 단계
분양가·시행사·자금·청약·입지·세금·컨설팅 7 단계 마지막 확인.
(7 단계 모두 ✅ → 매수 / 1 단계라도 ❌ → 보류)
1분양가 거품 % 검수
- 인근 5년 신축 실거래가 대비 110% 이내
- 동일 평형 1군 시공사 비교 합리적
- 후속 차수 인하 신호 X
2시행사·시공사 신용
- 시공사 1군 (현대·GS·삼성·DL·포스코·롯데 등)
- 신용등급 BBB+ 이상 (한기평·NICE)
- 분양보증 HUG/SGI 가입 확인
3본인 자금·대출
- 본인 자금 분양가 30%+ 확보
- LTV 한도 통과 (비규제 70%/규제 40%)
- DSR 40% 한도 + 기존 대출 합산 통과
4청약·자격
- 본인 가점 정확 계산
- 특공 자격 (생애최초·신혼·다자녀·노부모) 확인
- 재당첨 제한 (1~10년) 미적용
5입지·교통·학군
- 역세권 도보 5분 이내 (카카오맵 직접 확인)
- 1군 학군 (학교알리미 학업성취도)
- 혐오시설 도보 10분 이내 X
6세금 시뮬
- 취득세 일시 부담 자금 확보
- 재산세·종부세 매년 부담 시뮬
- 양도세 1주택 비과세 vs 다주택 시나리오
730년 컨설팅 검수
- 사이트 모든 가이드 종합 확인
- 메일 문의로 1:1 검수
- 관심 단지 3 후보 7축 비교
⚠️ 한 단계라도 ❌ = 매수 보류
분양 1건 잘못 사면 1억 손실. 7 단계 모두 ✅ 후에만 청약·계약 진행. 한 단계라도 부족하면 6개월~1년 자금 확보 후 재진입 권고.
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