전세 vs 분양 — 5축 의사결정

자금·세금·이사·비과세·자산 5축 + 6 buyer 시나리오 권장.

(출처: 양도세법·종부세법·R-ONE 시세) — 더에셋스퀘어

📊 5축 직접 비교

· 자금

🏘️ 전세전세보증금 5억 (LTV X) + 매년 임대료 X

🏠 분양본인 자금 1.5억+ + 대출 3.5억 (LTV 70%) + 매년 이자

· 세금

🏘️ 전세취득세 0 + 재산세 X + 양도세 X (임차인)

🏠 분양취득세 550~3500만 + 재산세 매년 + 양도세 (매도 시)

· 이사 빈도

🏘️ 전세2년 1주기 갱신·이사 비용 + 임대료 인상 위험

🏠 분양1주택 = 평생 거주 가능. 이사 X + 본인 자산

· 1주택 비과세

🏘️ 전세X (임차인은 비과세 자격 X)

🏠 분양2년+ 보유 + 9억 이하 = 양도세 0 (최강 절세)

· 자산 가치

🏘️ 전세전세보증금 = 보증금만 회수 (자산 가치 X)

🏠 분양분양가 + 입주 후 시세 변동 = 자산 (가치 ↑↓)

1인 직장인 (자금 5천만)

🟢 전세

분양가 최소 3억 + 본인 자금 30% = 1억 필요. 자금 부족 시 전세 우선.

30대 신혼 (자금 1.5억)

🟢 분양

신혼 특공 + 분양가 5억 + LTV 70% 매수 가능. 1주택 비과세 활용.

40대 자영업 (자금 3억)

🟢 분양 + 자가

본인 사업 안정 + 1주택 비과세 + 6년+ 거주 가정.

50대 은퇴 준비 (자산 5억)

🟢 분양 + 다운사이징

다운사이징 후 차익으로 임대 분산. 자가 + 임대 자산.

이사 잦은 직업 (영업·연구원)

🟡 전세 또는 임대 투자

이사 잦으면 분양 단기 매도 = 양도세 폭탄. 전세 우선.

60대+ 시니어 (자산 풍부)

🟢 다운사이징 + 분양 1건+

노부모 동거·자녀 증여 계획. 1주택 비과세 + 임대 분산.

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