생애 첫 분양 — 처음이라 1억 잃기 전에 봐야 할 7단계

본인 청약 가점(무주택 기간·부양 가족·청약통장 가입 기간) 합산 + 생애 최초 특별공급 / 신혼부부 특공 / 다자녀 특공 자격 확인. 가점 30점 미만이면 일반 청약은 사실상 불가 — 특공 + 미달 + 잔여세대 우선.

출처: 청약홈 가점제 + 특별공급 공시

분양가의 30% 이상 본인 자금 확보 권장. 본인 자금 20% 미만은 잔금 시점 압박 큼. 청약 전 6~12개월 자금 확보가 분양가 1억 손실보다 안전. LTV·DSR 한도 미리 점검.

출처: 금융위 가계대출 관리방안

분양가가 인근 신축 실거래가 대비 110% 이상이면 거품 신호. 130% 이상은 입주 후 회수 어려움 확정. 국토부 실거래가 시스템에서 동일 평형 5년 이내 실거래가 직접 확인.

출처: 국토부 실거래가 공개시스템

시공사 1군(현대·GS·삼성·DL·포스코·롯데 등) + 분양보증(HUG/SGI) 가입 여부 확인 필수. 신생 시행사·자본금 10억 미만·시공사 BBB- 이하면 입주 지연 리스크 매우 큼.

출처: 한국기업평가 + NICE + HUG 공시

취득세 1.1~3.5% (전용 85㎡ 이하 1.1% / 6억 이하 1.3% / 9억 초과 3.5%). 분양가 5억 기준 약 550~1750만원. 입주 시점 일시금 부담 — 자금 계획에 반드시 포함.

출처: 지방세법 + 국세청 고시

분양가 60%를 6회(매 회 10%)로 시중은행 집단대출 진행. 잔금 30~40%는 입주 시점 일시 부담 + 잔금대출 전환 신용·소득 점검 통과 필수. 통과 못 하면 위약금 10~20%.

출처: 시중은행 집단대출 약관

1주택자는 양도세 비과세(2년 이상 보유) 가능. 단기 매도(2년 미만)는 양도세 60~70% 폭탄. 첫 분양은 최소 6년+ 장기 보유 가정으로 입지·교통·학군 선택해야 회수 가능.

출처: 양도소득세법 + 국세청 고시