오남역 서희스타힐스 여의재 3단지 분양가 거품? — 바로 직답

물건 개요

청약홈·모집공고 기준 핵심 데이터 — 실시간 공공데이터 대조

입지 분석

교통·인프라·개발계획 — 공식 고시·공공데이터 기준

가격 분석

분양가 구조·인근 실거래 비교·시세 괴리 — 국토부·한국부동산원 기준

수요·공급

입주물량·미분양·경쟁 단지 — 공급이 쌓이면 입주 시점 가격이 흔들립니다

권리·법적 체크

분양권 단계는 등기부가 아직 없습니다 — 대신 확인해야 할 서류가 따로 있습니다

등기부등본

확인 불가(정상) — 준공·소유권보존등기 전이라 내 이름의 등기부가 아직 없습니다. 잔금·등기 시점에 갑구(소유자)·을구(근저당)를 반드시 확인하세요.

대지 권리 관계

모집공고의 '대지의 소유·저당 관계' 항목에서 시행사 앞 신탁·저당 여부를 확인하세요 — 청약홈에 공고 원문이 있습니다.

전매 제한

확인 불가 — 모집공고 원문(청약홈)에서 전매 제한 기간을 직접 확인하세요.

분양보증

HUG(주택도시보증공사) 분양보증 가입 여부를 모집공고에서 확인 — 시행사 부도 시 계약금·중도금을 지키는 마지막 방어선입니다.

시행·시공 안전

검단·광주 사고 이후 1순위 축 — 부도·신용 공시 기반 자가 점검

금융·대출

계약금·중도금·잔금 자금 흐름 — 한국은행 ECOS 금리는 위 ① 핵심 데이터에

납부 일정(계약금·중도금)

확인 불가 — 모집공고의 공급금액 납부 일정표에서 회차별 금액·날짜를 직접 확인하세요.

대출 조건

확인 불가 — 중도금 대출 은행·보증(HUG/HF)·금리 조건은 모집공고와 견본주택 공지로만 확정됩니다.

내 한도 점검

DSR(총부채원리금상환비율 — 연소득 대비 갚을 원리금 비율)·LTV(담보인정비율)는 개인별로 달라 여기서 단정하지 않습니다. 아래 전용 계산 도구로 본인 조건을 넣어 확인하세요.

세금

취득·보유·양도 3단계 — 일반 세율 기준, 개인별 상이

취득 단계

주택 유상취득 1~3% 구간(6억 이하 1% · 6~9억 1~3% · 9억 초과 3%) + 지방교육세 등 부가세목. 다주택·법인은 중과(8~12%) 가능 · 분양은 잔금(취득) 시점 기준이며 옵션·발코니 확장비도 취득가에 포함됩니다

보유 단계

재산세(매년 7·9월 분납) + 공시가격 합산액이 기준을 넘으면 종합부동산세 대상

양도 단계

양도차익에 기본 6~45% 누진. 1세대 1주택은 요건 충족 시 12억까지 비과세. 단기 보유(1년 미만 70%·2년 미만 60%)는 중과 · 분양권 상태 전매는 별도 중과 세율(1년 미만 70%·이후 60%)이 적용됩니다

카테고리 특화 분석 — 아파트

이 종류에서만 보는 축 — 전용 도구·자가 점검

종합 판정

점수 산출 근거 전부 공개 + 계약 전 체크리스트 + 다음 행동

오남역 서희스타힐스 여의재 3단지, 이 문서로도 판단이 어렵다면

본 분석은 정보 제공 목적입니다

투자 자문이 아닙니다. 의사결정과 책임은 본인에게 있습니다.
청약 결과는 가점/추첨에 따라 다를 수 있습니다. 전체 면책 조항