⚡ 바로 직답
Q. 잠실 테라412, 사도 될까요?
예상 4억~7억원 약 412실. 시행사 확정 예정 시공. 거품·청약·시행사 더에셋스퀘어 통합 진단.
📊 청약홈📊 국토부 실거래가📊 한국부동산원 R-ONE📊 더에셋스퀘어검증 2026-07-05 KST
대기인기서울 송파구
잠실 테라412 분양가 거품? — 바로 직답
잠실 테라412은 서울 송파구 오피스텔분양. 분양가 예상 4억~7억원, 약 412실, 시행사 확정 예정 시공. 거품·청약·시행사 더에셋스퀘어 3분 답.
분양가
예상 4억~7억원
청약홈·모집공고
총세대수
약 412실
시행사 확정 예정 시공
청약·입주
2026년 상반기
입주예정
이 분양 핵심 지표 — 데이터 요약
관심 지표 82/100
더에셋스퀘어 내부 지표 · 공식 시세 아님 (사이트 내 조회·찜·검색 종합)
분양 상태: 입주예정
분양 일정 기준 (청약홈·시행사 공고)
시행/시공시행사 확정 예정신뢰도 미등록 — 직접 확인 필수
예상 4억~7억원
🏠 시행사 확정 예정 분양 — 시행사 공식 채널 문의
PRICE ANATOMY
분양가 구조 해부 · 적정가 교차검증
분양가 데이터 확인 중 — 추정 구조만 제공
분양가 구성 요소 업계 평균 비율 기반 추정
- 🏞️토지비38%~2,446만/평
서울 송파구 공시지가 기반 · 용도지역 반영
- 🧱건축비32%~2,097만/평
약 412실 규모 · 철근콘크리트 기준
- 🏦금융비용9%~559만/평
PF대출 이자 + 중도금 금융비
- 📢분양·마케팅5%~349만/평
분양대행 수수료 포함 (한국개발연구원 KDI 평균 3~5%)
- 💼시행사 이익16%~1,048만/평
시행사 목표 마진 (한국주택협회 KHA 발표 업계 평균 10~18%)
- 👑브랜드 프리미엄0%~0만/평
시행사 확정 예정 — 브랜드 프리미엄 최소
※ 추정 원가는 업계 평균 비율 기반이며 실제와 다를 수 있습니다. 참고 자료로만 활용하세요.
📊 한국부동산원 R-ONE 공식 통계
서울 오피스텔 가격지수
0.0 pt
▼ 100.00% (전월 대비)
※ 이 통계는 2026년 5월 기준 광역시도 평균. 분양가 예상 4억~7억원 와 비교해 시군구·평형·층 차이는 별도 검토 필요. 출처: 한국부동산원 R-ONE OpenAPI.
🔬 고급 분석 6종 · 24시간 자동 갱신
Truth Score · Lie Detector · 5년 후회 시뮬레이터 · Cross Intel · Hidden Opportunity · My Match
TRUTH SCORE
5개 지표 가중합 · 자체 룰 기반 정량 평가
48/ 100
D
주의
위험 신호 다수 — 추가 검증 필수
- 30%50
가격 적정성
- 25%50
공급 부담
- 20%50
시행사 안정성
- 15%50
청약 매력도
- 10%30
입지 가치
※ 자체 알고리즘 기반 정량 평가입니다. 최종 판단은 본인 책임으로 진행해 주세요.
LIE DETECTOR
🟢 대체로 정직
90
분양 광고 카피의 5개 주장(역세권·시공사·가격·학군·인기도)을 실제 데이터와 교차 검증했습니다.
- ⚠️
교통 · 광고 주장: 역세권
도보 시간 미공개 — 검증 불가
- ✅
시공사 · 광고 주장: 특별 주장 없음
등급 미공개
- ✅
가격 · 광고 주장: 특별 주장 없음
시세 비교 미공개
- ✅
학군 · 광고 주장: 특별 주장 없음
학교 정보 미공개
- ✅
인기도 · 광고 주장: 특별 주장 없음
관심도 82점
※ 광고 카피와 공공 데이터의 자동 비교 결과입니다. 최종 판단은 본인 책임으로 진행해 주세요.
REGRET SIMULATOR
5초 후회 시뮬레이터
5년 후 어떤 결정이 후회로 남을까 — 3가지 시나리오 정량 비교
분양가 기준
4.0억
예상 연간 변동률
+2.5%/년
- 📈
매수 후 5년 보유
+13% (0.5억 차익)
연 2.5% 상승 — 평균적 수익
- ✋
지금 패스했다면
정기예금이 0.2억 더 유리
차라리 안전자산 — 매수 강요 신호 아님
- ⚠️
무리한 대출로 매수
5년 이자 0.6억 > 차익 0.5억
LTV 70% · 금리 4.5% 가정 — 손익 마이너스
🟡 본인 자금 여력·우선순위에 따라 갈림
※ 정량 추정 — 금리 4.5%(한국은행 ECOS 5년 평균) · LTV 70%(생애최초 무주택 기준) · 입지·시세·공급은 listings.ts + R-ONE 2024년 기준. 개인 대출조건 따라 실제값은 상이.
잠실 테라412은(는) 서울 송파구에 공급되는 송파오피스텔분양 현장이에요.
잠실 테라412은 서울특별시 송파구 방이동에 위치한 오피스텔로, 교통 접근성과 임대 수익률 양쪽에서 경쟁력을 갖추고 있습니다. 잠실 테라412은 서울특별시 송파구 방이동에 들어서는 오피스텔 프로젝트로, 시행사 확정 예정 시공이며, 약 412실이며, 분양가는 예상 4억~7억원입니다. 현재 2026년 상반기, 입주 시기는 2028년 2월입니다.
잠실 테라412이 위치한 서울 송파구는 서울 도심 접근성이 뛰어나 대중교통으로 주요 업무지구까지 빠르게 이동할 수 있습니다. 잠실 테라412 주변에는 편의점·카페·음식점·세탁소 등 1~2인 가구에 필수적인 근린 시설이 밀집해 있어 직주근접 생활이 가능합니다. 잠실 테라412의 수익 구조를 분석하면, 서울 송파구의 오피스텔 평균 임대 수익률과 비교해 경쟁력 있는 월세 수익을 기대할 수 있습니다.
역세권 입지와 1~2인 가구 수요가 공실 리스크를 낮추는 핵심 요소입니다. 잠실 테라412 주변으로는 교통 인프라 확충과 생활 편의 시설 확대가 진행 중이어서, 입주 후에도 장기 가치 변화는 인근 시세·개발 진척에 따라 달라집니다 (출처: 한국부동산원 R-ONE 시장동향 + 청약홈 모집공고 + 국토부 실거래가). 서울 송파구 전체의 개발 흐름이 잠실 테라412의 자산 가치에 긍정적으로 작용할 전망입니다.
잠실 테라412의 핵심 장점을 요약하면 역세권 걸어서 이용, 올림픽공원 쾌적 환경, 공급 급감, 임대+시세 동시 전망 등입니다. 잠실 테라412은 안정적인 월세 수익을 원하는 투자자와 역세권 직주근접을 중시하는 1~2인 가구에게 적합합니다. 잠실 테라412 오피스텔분양에 관심이 있으시다면, 메일 문의(theassetsquare@gmail.com)로 잔여 세대와 실제 분양 조건을 직접 확인해 보시길 권장합니다.
분양 시장은 타이밍이 핵심이므로, 관심 있는 물건은 빠르게 현장을 확인하는 것이 유리합니다. 잠실 테라412 오피스텔분양은 서울 송파구 임대 시장에서 높은 가동률을 기대할 수 있으며, 직주근접 수요와 1인 가구 증가 트렌드가 장기 수익 안정성을 뒷받침합니다. 풀퍼니시드 옵션과 스마트홈 시스템이 임차인 선호도를 높이는 포인트입니다.
잠실 테라412 오피스텔분양은 서울 송파구 임대 시장에서 높은 가동률을 기대할 수 있으며, 직주근접 수요와 1인 가구 증가 트렌드가 장기 수익 안정성을 뒷받침합니다. 풀퍼니시드 옵션과 스마트홈 시스템이 임차인 선호도를 높이는 포인트입니다.
공급가
예상 4억~7억원
총 가구
약 412실
일정
2026년 상반기
입주시기
2028년 2월
잠실 테라412 입지 분석
현장 위치는 서울특별시 송파구 방이동. 송파 업무 밀집지에 위치해 직장인·1인 가구 임차 수요가 탄탄해요. 역까지 도보 거리, 편의점·카페 반경, 주차 비율을 꼭 따져보세요. 시행사 확정 예정이(가) 시공했고, 송파구 역세권 개발이 진행 중이에요.
핵심 강점
이 현장을 선택하는 이유를 정리했어요.
- ✓ 역세권 걸어서 이용
- ✓ 올림픽공원 쾌적 환경
- ✓ 공급 급감
- ✓ 임대+시세 동시 전망
수익률 체크 포인트
호실당 예상 4억~7억원. 보증금 대비 월세 연환산 회수율을 꼭 따져보세요. 약 412실 규모이고, 공실률은 반경 1km 사업장 밀도와 지하철 승하차 통계로 예측할 수 있어요. 개별 계량 여부와 전입신고 가능 여부를 꼭 확인하세요.
🏢 시행사 확정 예정 분양 — 시행사 공식 채널 문의
잠실 테라412 — 송파오피스텔분양 현장의 분양가·입지·일정을 이 페이지에서 비교하세요.
분양가
만원
월세
만원
보증금
만원
📢 광고 속 표면 수익률
—
세금·공실 미반영
✅ 실제 수익률 (세후)
—
임대세+공실+관리비 차감
위에 분양가·월세·보증금을 입력하면 수익률이 자동 계산됩니다
출처: R-ONE 부동산통계정보시스템, 국토부 실거래가, 국세청 세율 기준
검증완료 07. 05. KST · 양도세·임대소득세는 개인 상황에 따라 다를 수 있습니다. 투자 자문이 아닙니다.
오피스텔 전용 도구
잠실 테라412 분석에 바로 쓰는 전문 도구
오피스텔 사용자 빈출 페인 응답 — 입력 후 즉시 결과
잠실 테라412 심층 분석 9종 — 항목별로 깊게 봐드립니다
⚠ 분양 전 필수 점검
시행사 확정 예정 신뢰도, 직접 확인하셨나요?
검단 자이·광주 화정 사고 이후 분양 1순위 페인 — 9대 항목 공식 출처 자가 점검
🛡️ 시행사·시공사 신뢰도 자가 점검
검단·광주 사고 이후 분양 1순위 페인 — 9대 핵심 항목을 공식 출처에서 확인 후 체크.
9대 신뢰도 체크 (0/9 확인)
신뢰도 점수
평가 시작 전—/100
9개 항목 중 0개 확인했어요 — 점수는 4개 이상 체크하시면 산정됩니다
각 항목별 공식 출처 링크를 눌러 직접 확인 후 체크해주세요. 충분히 확인하지 않은 상태로 위험·매수 결론은 신뢰할 수 없어요.
※ 자가 점검 도구. 더에셋스퀘어가 시행사·시공사 신뢰도를 직접 평가하지 않습니다. 각 항목은 명시된 공식 출처에서 사용자가 직접 확인 후 체크. 분양 결정 전 컨설턴트 theassetsquare@gmail.com 추가 상담 권장.
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다른 영역도 검토 중이라면
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한 명이 자가 + 임대투자 + 사업장으로 여러 영역 검토 — 분야별 상위권 한 곳씩
잠실 테라412 오피스텔분양 핵심 정보
🏛️ 청약홈 직접🏛️ 국토부 MOLIT📊 R-ONE 수익률
잠실 테라412은(는) 서울 송파구에 위치한 오피스텔분양 현장이에요. 시행사 확정 예정 시공으로 약 412실 규모이며, 예상 4억~7억원에 공급 중이에요. 2028년 2월 입주 예정이고, 현재 입주예정 상태예요.
잠실 테라412이란?
잠실 테라412은(는) 서울 송파구 서울특별시 송파구 방이동에 시행사 확정 예정가 짓는 오피스텔 분양 현장입니다. 총 약 412실 규모로, 분양가는 예상 4억~7억원 수준입니다. 2026년 상반기 분양 일정이며, 2028년 2월 입주를 목표로 합니다. 잠실 테라412 청약을 고려하신다면 입지·가격·청약 조건을 꼼꼼히 비교해 보세요.
관심도 추이
최근 6개월 기준
▲ +4.5%전월 대비
10월11월12월1월2월3월
※ 사이트 내 관심 지수 기반 상대 지표이며 실제 시세와 다를 수 있어요.
근거: 더에셋스퀘어 조회·찜·검색 활동 집계 · 신뢰도: 사이트 내부 상대지표(시세 아님) · 투자 자문이 아닙니다
잠실 테라412 주변 환경
4.4
/ 5.0 종합 점수
🚇교통
★★★★★지하철·버스 접근성
🏫학군
★★★★★초·중·고 통학 환경
🛒쇼핑
★★★★★마트·상가 밀집도
🌳자연
★★★★★공원·녹지 접근성
🏥의료
★★★★★병원·약국 분포
🛡️치안
★★★★★안전도 평가
※ 주변 인프라 기반 상대 평가이며, 현장 방문으로 직접 확인하시길 권장합니다.
현장 신뢰도
현장 참고 평가 0건 (방문 여부 미검증)
📋
아직 평가가 없어요
모델하우스 다녀오셨다면 첫 평가를 남겨주세요!
현장 관심지수
82 / 100
입지·공급량·청약경쟁률 종합 자체 평가
시장 데이터 불러오는 중...
⚠️
본 분석은 정보 제공 목적입니다
투자 자문이 아닙니다. 의사결정과 책임은 본인에게 있습니다.
수익률 예측은 시장 변동에 따라 달라집니다. 전체 면책 조항
현장 참고 의견 (6개 관점)
전문가 다관점 점검분
온라인 조사분양 조건 점검
더에셋스퀘어 데이터·현장 점검
시행사 확정 예정 시공 오피스텔, 약 412실 규모예요. 분양가는 '예상 4억~7억원' 조건이라, 같은 서울 송파구 오피스텔 분양과 단가·세대수를 나란히 두고 비교했어요.
#오피스텔#역세권걸어서이용#올림픽공원쾌적환경
🔄 2026-06-11 갱신 · 공공데이터 기준
입
현장 답사입지 점검
더에셋스퀘어 데이터·현장 점검
서울특별시 송파구 방이동에 들어서는 현장이에요. 역세권 걸어서 이용 — 생활권 동선과 주변 인프라를 현장 기준으로 점검했어요.
#입지#서울송파구
🔄 2026-06-11 갱신 · 공공데이터 기준
일
온라인 조사일정·자금 점검
더에셋스퀘어 데이터·현장 점검
청약·모집 일정은 '2026년 상반기', 입주는 2028년 2월 예정이에요. 자금은 입주 시점 기준으로 미리 시뮬레이션해 두는 걸 권해요.
#일정#자금계획
🔄 2026-06-11 갱신 · 공공데이터 기준
※ 위 의견은 더에셋스퀘어가 현장 답사·모델하우스 방문·공공데이터를 토대로 정리한 참고용 코멘트입니다. 실제 방문 경험·시장 상황에 따라 다를 수 있으며 투자 자문이 아닙니다.
✉️전문 상담사가 직접 안내해 드려요
잠실 테라412 전문 상담
전문 분양 상담사가 1:1로 안내해드려요
분양가·대출·청약 전략까지 한번에
입력하신 정보는 상담 목적으로만 사용되며, 제3자에게 제공되지 않습니다.
📅
청약 D-Day 자동 메일 받기
잠실 테라412 청약 D-7 · D-3 · D-1 · 당일 자동 메일 발송.
1일 늦으면 당첨 취소 — 잊지 않게 도와드립니다.
※ 인증 후만 알림 발송 (가짜 이메일 자동 차단). 청약일 지나면 자동 종료. 수신 거부 언제든 가능.
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잠실 테라412 비교 분석
15개 현장같은 가격대 ±20%5곳
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수익률 예측은 시장 변동에 따라 달라집니다.
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