오피스텔 수익률 5% — 세금·공실 빼면 진짜 수익은 얼마인가

원데이터 — 서울 오피스텔 수익률 4.5~5%

한국부동산원 오피스텔 통계 기준, 2025년 서울 오피스텔 연 임대수익률은 약 4.5~5% 수준이다. 수도권(경기·인천)은 5~5.5%로 서울보다 높게 나오는 경향이 있다.

이 수치는 공실 없이 완전 임대된 상태에서의 임대료를 매입가 대비 단순 환산한 것이다. 현실 조건을 넣으면 숫자가 달라진다.

숨겨진 비용 4가지 — 실수익률 계산법

① 재산세: 업무용 오피스텔은 취득세 4.6%, 재산세도 주택보다 높다. ② 종합소득세: 월세 수익은 근로소득 합산 과세 대상으로, 다른 소득이 있으면 세율이 올라간다.

③ 공실 기간: 연 1~2개월 공실을 가정하면 수익률이 0.5~1%포인트 빠진다. ④ 관리비·수선비: 입주자가 포함하지 않는 항목이 임대인 부담이 되는 경우가 많다.

4가지를 뺀 실수익률이 3% 미만이라면 예금 금리나 채권과 실질 차이가 없다.

그래도 오피스텔을 살 때 — 역세권 소형만

오피스텔이 의미 있는 경우는 좁혀진다. 지하철역 도보 5분 이내, 전용 20~33㎡ 소형, 그리고 공급이 적은 지역.

이 세 조건이 겹치면 공실률이 낮고 임대가 안정적이다. 단, 가격 자체가 높아 수익률을 희석시키는 경우도 많으니 매수가 대비 현 임대료를 직접 확인해야 한다.

자주 묻는 질문

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