명동 공실률 50%→5%, 성수 평당가 역삼 추월 — 상가 투자 재진입 타이밍인가

명동 공실률 50%→5% — 이 회복의 의미

한국부동산원 집계 기준, 명동 중대형 상가 공실률은 2021년 4분기 50.1%에서 2026년 1분기 5.0%로 낮아졌다. 4년 3개월 만에 10분의 1 수준으로 내려온 것이다.

외국인 관광객 회복이 결정적이었다. K팝·K뷰티 수요를 등에 업고 명동을 찾는 외국인이 늘면서 1층 공실부터 채워졌다. 상가 임대 시장에서 외국인 수요는 온라인 쇼핑으로 대체되지 않는 오프라인 고정 수요다.

1층 임대료 34.9% 상승 — 수익률 회복 신호

파이낸셜뉴스 현장 취재 기준, 명동 1층 임대료는 지난 1년간 34.9% 올랐다. 3.3㎡당 임대료는 2024년 4분기 22만254원에서 2026년 25만833원으로 상승했다. 명동 메인 상권 보증금·권리금만 20억원을 넘기는 매물도 나타났다.

문제는 이미 상당 부분 오른 뒤의 가격이라는 점이다. 공실에서 회복된 상가는 바닥을 잡은 게 아니라 중간 이후를 잡는 셈이다. 지금 진입 시 수익률이 회복 이전보다 높을 수 없다는 것을 계산에 넣어야 한다.

성수 평당가 16,768만원 — 역삼을 넘어섰다

한국경제 집계 기준, 2025년 성수동2가 상업용 부동산 평당 거래가는 16,768만원으로 역삼동(15,684만원)을 앞질렀다. 팝업스토어 성지에서 상권 중심으로 진화하면서 대형 브랜드들이 성수에 플래그십 스토어를 열고 있다.

단, 성수 상가 투자는 임대 회전율 리스크도 크다. 팝업 중심 상권은 단기 임대가 많아 장기 임차인이 없으면 공실 주기가 아파트 배후 상가보다 짧다.

청담 공실률 서울 1위 — 상권 간 양극화의 현실

명동·성수와 달리, 청담은 건물주의 높은 임대료 고집으로 서울 상권 중 공실률 1위를 기록 중이다(시티타임스 2026). 명품 브랜드가 철수한 자리를 채울 세입자가 없는데도 임대료를 낮추지 않는 구조다.

상가 투자에서 가장 위험한 패턴이다. 건물주가 임대료 인하를 거부하면 공실이 장기화되고, 상권 자체가 약해진다. 같은 서울이라도 어느 상권을 선택하느냐에 따라 결과가 180도 달라진다.

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