분양 50 FAQ — 7 영역 마스터
청약·자금·세금·시행사·입지·법적·더에셋스퀘어 7 영역 50 질문.
(출처: 청약홈·국토부·금융위·국세청·한국기업평가) — 30년 컨설팅
🎯 청약·자격 (8)
Q. 청약 가점 32점인데 당첨 가능한 곳?
특별공급(생애최초·신혼·다자녀·노부모) + 미달 단지 + 잔여세대 + 무순위 청약 4가지 노림. 가점제 50% 일반 청약은 30점대 어려움.
Q. 청약통장 가입 24개월 미만 어떻게?
특별공급 자격 일부 충족 어려움. 일반 청약 가점도 부족. 무순위 청약(줍줍) + 잔여세대 + 지방 비규제 단지 우선.
Q. 신혼부부 특별공급 자격?
혼인 7년 이내 + 무주택 + 청약통장 24개월 + 소득 외벌이 130% / 맞벌이 140% 이내. 자녀 1명+ 가점 5점.
Q. 생애최초 특별공급 자격?
무주택 본인 + 청약통장 24개월 + 5년 이내 주택 매수 0건 + 소득 130% 이내. 만 19세+.
Q. 다자녀 특별공급 자격?
자녀 3명+ 미혼 + 무주택. 가점 + 소득 조건 별도. 자녀 수·연령별 가점 가산.
Q. 재당첨 제한 기간?
당첨 후 5년(투기과열) / 3년(조정대상) / 1년(비규제). 청약 자격 정지. 다른 단지 청약 불가.
Q. 본인 청약 가점 정확히 계산?
무주택 기간 (만 30세+) × 2점 (최대 32) + 부양 가족 × 5점 (최대 35) + 청약통장 × 1점 (최대 17) = 최대 84점.
Q. 특공 자격 + 일반 청약 중복?
특공 당첨 X 시 일반 청약 자동 진행. 둘 다 신청 X (특공 우선). 자격 충족 시 특공 적극 노려야.
🏦 자금·대출 (8)
Q. 본인 자금 1억으로 분양 가능?
분양가 3억 매수 가능 (본인 33% + 대출 67%). 단, LTV·DSR 한도 통과 + 잔금 자금 흐름 확보 필수.
Q. LTV·DSR 차이?
LTV = 분양가 대비 대출 한도 (비규제 70% / 규제 40%). DSR = 연 소득 대비 대출 원리금 합산 (40%). 둘 다 통과해야 대출 가능.
Q. 중도금 대출 본인 신청?
X. 시공사 알선 시중은행 집단대출. 모집공고에 은행·금리·한도 명시. 단지 통째 보증으로 본인 신용 점검 X.
Q. 잔금대출 신청?
입주 시점 본인 신청. 본인 신용·소득 점검 통과 필수. 미통과 = 잔금 미납 → 위약금 10~20%.
Q. 신용대출 합산 시 DSR?
기존 신용대출 원리금 + 분양 대출 원리금 합산 DSR 40% 이내. 신용대출 많으면 분양 대출 한도 줄어듦.
Q. 정책 자금 종류?
주택도시기금 보금자리론·디딤돌대출 (신혼·생애최초) + 중소벤처기업진흥공단 (지산·산단) + 신용보증기금 보증.
Q. 잔금 무이자 광고 진짜?
분양 마케팅 일환. 시행사가 일정 기간 이자 부담. 단, 분양가에 이자 비용 반영 가능성. 옵션·발코니 가격과 비교.
Q. 본인 자금 부족 시 진입?
위험. 1년 자금 확보 + 다음 분양 진입 권고. 본인 자금 20% 미만 = 잔금 위약금 폭탄 위험.
🧾 세금 (8)
Q. 취득세 얼마?
전용 85㎡ 이하 1.1% / 6억 이하 1.3% / 9억 초과 3.5% / 다주택 8~12%. 분양가 5억 = 약 550~6000만.
Q. 재산세 매년?
공시지가 × 세율 (주거 0.1~0.4%). 분양가 5억 공시지가 약 3억 → 재산세 약 30~120만/년.
Q. 종부세 다주택?
공시지가 합산 6억 초과 시 누진 종부세. 9억 5천~? 등 구간별 세율. 매년 6월 1일 기준. 다주택자 매수 사전 시뮬 필수.
Q. 양도세 1주택 비과세?
2년+ 보유 + 9억 이하 + 1세대 1주택 충족 시 비과세. 단기 매도 X. 다주택 진입 시 비과세 자격 상실.
Q. 양도세 다주택 중과?
조정대상 다주택 60~70% 중과 (2년 미만 70% / 1년 미만 80%). 1주택 비과세 살리기가 절세 최선.
Q. 오피스텔 취득세 4.6% 맞음?
맞음. 주거용/업무용 무관 일률 4.6%. 다만 주거용 등록 + 다주택자 = 8~12% 중과 추가.
Q. 상가 부가세 환급?
일반과세사업자 등록 시 매수 시 부가세 10% 환급 가능. 단, 매도 시 부가세 다시 납부. 임대수익 종합소득세 신고.
Q. 토지 비사업용 양도세?
비사업용 토지 양도세 60%+ 중과. 사업용 등록 (농지·임야 까다로움) 시 일반세율. 매수 전 세무사 상담 권고.
🏗️ 시행사·시공사 (6)
Q. 1군 시공사?
현대·GS·삼성·DL·포스코·롯데·HDC·SK·한화·대우 10개. 분양 안전성 1순위 기준. 1군 외는 신용등급 별도 확인.
Q. 시공사 신용등급 확인?
한국기업평가·NICE 공시 무료 조회. BBB+ 이상 권장. BBB- 이하는 입주 지연·시공 중단 위험 큼.
Q. 분양보증 HUG vs SGI?
HUG = 주택도시보증공사 (정부 산하). SGI = 서울보증보험 (민간). 둘 다 buyer 자금 보호. 미가입 단지는 매수 X.
Q. 시행사 vs 시공사 차이?
시행사 = 분양 사업 주체 (자본·기획). 시공사 = 건설 시공 (현대 등). 둘 다 신용 검수 필수.
Q. 시행사 자본금 기준?
분양 규모 대비 적정. 100세대+ 단지 = 시행사 자본금 10억+ 권장. 자본금 5억 미만 신생 시행사는 PF 의존 큼.
Q. PF 대출이 뭐?
Project Financing = 시행사가 토지·시공 비용을 대출. 시행사 PF 연체 = 입주 지연 위험. 한국기업평가 PF 공시 직접 확인.
🚇 입지·품질 (6)
Q. 역세권 도보 5분이 진짜?
분양 광고 X. 카카오맵 도보 시간 직접 확인. 광고 5분 vs 실제 12분 사례 많음. 모델하우스 직접 답사 시 도보 측정.
Q. 학군 좋다는 게 뭐?
인근 초·중·고 학업성취도 + 학구도 안정성. 학교알리미 (schoolinfo.go.kr) 공시 직접 확인. 학군 프리미엄 5~15% 통상.
Q. 남향 vs 동향 차이?
남향 = 겨울 4~5시간 채광, 분양가 +5~10% 프리미엄. 동향 = 오전 3~4시간. 북향 = 직사광 거의 없음, 분양가 -5~15%.
Q. 저층 vs 고층 차이?
저층 = 인근 동 그늘 차단 위험. 고층 = 채광 안정 + 분양가 +3~10% 프리미엄. 코너 세대는 양면 채광 강점.
Q. 혐오시설 확인?
송전탑·매립지·공장·교도소·요양원·장례식장 등 도보 10분 이내. 카카오맵 + 토지이용규제정보 직접 확인. 광고 X.
Q. 개발 호재 확정 vs 루머?
예비타당성 → 기본계획 → 실시계획 → 착공 4단계. 예비타당성 통과 단계까지 도달해야 확정. 루머만 보고 매수 X.
📜 법적·매도 (8)
Q. 전매제한 기간?
수도권 3년 / 비수도권 6개월~1년 / 투기과열 5년+. 분양 모집공고 명시. 위반 시 분양 자격 박탈.
Q. 분양권 매도 양도세?
1년 미만 70% / 1~2년 60% / 2년+ 일반세율. 분양권 단계 매도 = 무조건 60~70% 폭탄. 입주 후 매도 권고.
Q. 분양권 프리미엄 시세?
동일 단지 동일 평형 분양권 거래 시세 + 프리미엄 % 확인. 국토부 분양권 실거래가 공시 직접 조회. 5~30% 통상.
Q. 잔금 미납 시 어떻게?
위약금 10~20% 차감 후 환불. 분양 자격 박탈 + 5년 청약 재당첨 제한. 본인 자금 부족 시 매수 신중.
Q. 분양 계약서 약관 중요?
전매제한·해약 조건·하자보수·관리비·세금 분담 다 명시. 분양 모집공고 + 계약서 정독 필수. 변호사 검토 권고 (10만~30만).
Q. 분양 광고 vs 실제 차이?
흔함. 도면·옵션·일조·평수 광고 vs 실제 확인. 모델하우스 답사 + 분양 계약서 + 도면 + 마감재 직접 검수.
Q. 1주택 비과세 활용?
2년+ 보유 + 9억 이하 + 1세대 1주택. 다주택 진입 시 비과세 자격 상실. 평소 1주택 유지 + 다운사이징·증여 활용.
Q. 상속·증여 사전 계획?
10년 1주기 5천만 한도 (자녀 1인당). 분양권 단계 증여 시 시세 차익 분리. 세무사 상담 + 사전 10년 계획 권고.
💼 더에셋스퀘어 (6)
Q. 유료 vs 무료 차이?
무료 = 사이트 모든 가이드·계산기·시뮬·체크리스트 접근. 유료 ₩297K/년 = 매일 1:1 전문가 1:1 상담 + 30년 컨설팅 직답 + 메일·푸시 알림.
Q. 30년 컨설팅 정말?
30년 부동산분양 컨설팅 경험. 모델하우스 직접 답사 + 30곳 공공데이터 직접 인용 + 광고비 받은 단지도 동일 기준 검수.
Q. 광고 분양 어떻게?
광고비 받은 분양은 별도 라벨 표기. 검수 결과·추천 순위 인위 조정 X. 분양가 거품 110%+ 광고 분양도 동일 경고.
Q. 환불 가능?
결제 후 7일 환불 보장. 미사용 시 100% 반환. 결제 페이지 명시.
Q. 메일 외 연락처?
메일 단일 ([email protected]). 전화·카톡 별도 운영 X. 24시간 내 회신 SLA.
Q. 사이트 1억 손실 거른다는 게?
30년 컨설팅이 거른 1억 손실 시나리오 (분양가 거품·시행사 부도·청약 가점 실수·잔금 압박) 9건 공개 (/reviews/).
🔗 본인 상황 가이드
본인 질문 1:1 답변 + 전문가 1:1 상담
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