분양 buyer 30 실수 — 6 영역 1억 손실
분양가·청약·자금·시행사·세금·입지 6 영역 buyer 가장 큰 실수.
(출처: 청약홈·국토부·금융위·국세청 + 30년 컨설팅 사례) — 30년 컨설팅
💵 분양가 (5)
- 1분양가만 보고 인근 시세 비교 안 함 → 거품 110%+ 매수
- 2광고 평당가 vs 실제 분양가 차이 안 봄 (옵션·발코니 추가비)
- 3후속 차수 인하 신호 무시 → 1차 비싸게 매수
- 4동일 지역 동시 분양 비교 안 함
- 5분양가심사위원회 통과 여부 확인 안 함
🎯 청약·자격 (5)
- 6본인 청약 가점 정확히 계산 안 함
- 7특별공급 자격 (생애최초·신혼·다자녀) 확인 안 함
- 8청약통장 가입 기간·납입 횟수 부족
- 9재당첨 제한 (1~10년) 적용 받은 줄 모름
- 10청약 가점 30점 미만에 일반 청약 도전
🏦 자금·대출 (5)
- 11본인 자금 분양가 20% 미만에 진입 → 잔금 위약금
- 12LTV·DSR 한도 사전 점검 안 함
- 13기존 대출 합산 DSR 40% 초과 발견 안 함
- 14잔금 시점 신용·소득 점검 통과 못 함
- 15신용대출로 부족분 메우려고 시도 (이자 폭탄)
🏗️ 시행사·시공사 (5)
- 16시공사 1군 여부 확인 안 함
- 17시공사 신용등급 BBB- 이하인지 확인 안 함
- 18분양보증 (HUG/SGI) 미가입 단지 매수
- 19시행사 자본금·PF 대출 일정 확인 안 함
- 20토지 잔금 미납 시행사에 진입 → 입주 지연 1년+
🧾 세금 (5)
- 21취득세 1.1~3.5% 일시 부담 자금 미확보
- 22다주택 진입 시 취득세 8~12% 중과 모름
- 23재산세·종부세 매년 부담 시뮬 안 함
- 24단기 매도 (2년 미만) 양도세 60~70% 모름
- 25오피스텔 주거용 vs 업무용 등록 잘못
🚇 입지·품질 (5)
- 26모델하우스 답사 안 함 → 실물 도면·소음·일조 확인 X
- 27북향·저층 분양가 5% 할인 보고 매수 → 10년 채광 손실
- 28역세권 도보 15분+ 외곽 매수 → 출퇴근 1.5시간
- 29혐오시설 (송전탑·매립지) 인근 매수
- 30단기 매도 (2년 미만) 계획으로 매수 → 양도세 폭탄
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