분양 buyer 이야기 — 6 시나리오 의사결정

혼인 3년차, 무주택. 청약 가점 28점으로 일반 청약 어려움. 자녀 1명 + 추가 계획.

신혼부부 특별공급 (혼인 7년 이내) + 자녀 가점 5점 → 추첨제 진입. 본인 자금 1.5억 + 대출 3.5억 = 5억 분양가.

30년 컨설팅: 신혼 특공 자격 활용 + 본인 자금 30%+ 확보 후 진입. 학군·교통 입지 6년+ 거주 가정.

강남권 출퇴근. 본인 거주 + 임대 투자 동시 가능 단지 찾음. 다주택 진입 우려.

보유 1주택자 → 업무용 오피스텔 등록 (취득세 1.1%). 분양가 3억 + 대출 1.5억. 임대 시 명목 6% / 실수익 4.5%.

30년 컨설팅: 업무용 등록으로 다주택 중과 회피. 1인가구 인프라 + 역세권 도보 5분만.

본인 카페 운영 5년차. 임대료 30% 인상 통보 받음. 본인 상가 매수 검토.

사업 입주 + 임대 분리. 1층 노출 분양가 5억 (부가세 5천만 별도). 일반과세사업자 등록 → 부가세 환급. 본인 사업으로 공실 0.

30년 컨설팅: 1층 노출 + 본인 사업 매칭 입지만. 유동인구 일 1만+ 직접 확인.

1인 창업 사무실 + 부족 공간 임대 가능. 본인 자금 5천만 제한.

분양가 3억 + 중소벤처기업진흥공단 정책 자금 2.3% 융자. 본인 자금 4500만 (15%) + 정책 자금 활용. 1년 후 인력 충원.

30년 컨설팅: 정책 자금 융자 적극 활용 + 인근 기업 분포 50개+ 확인.

30평 아파트 자녀 분가 후 부담. 노후 자금 1억 보호 + 임대 분산 검토.

1주택 비과세 활용 → 20평 + 차익 5억으로 오피스텔 1건 + 상가 1건 분산. 임대사업자 등록 → 종부세 감면.

30년 컨설팅: 다운사이징 → 자산 분산 → 임대사업자 등록 3단계. 자녀 증여 사전 10년 계획 병행.

자녀 2명 + 향후 증여 계획. 분양권 단계 증여 효과 검토.

토지 분양 (1종 일반주거 확정) 매수 → 5년 보유 후 자녀 증여 (10년 1주기 5천만 한도). 시세 차익 분리 효과.

30년 컨설팅: 용도지역 확정 단계 + 사업용 등록 + 10년+ 보유. 비사업용 양도세 60% 회피.