상가 분양 가이드 — 공실 1~2년 거르는 6축

1층 노출 상가 임대수익률 5~7% / 지하·고층 3~4%. 분양가 차이 30% 적어 보여도 실수익률 차이 2배. 노출도 = 1층 > 1.5층(에스컬레이터 인접) > 지하 > 2층 이상.

신규 분양 상가 = 입주 직후 임차 확정 안 됨. 1~2년 공실 가능성 30%+. 분양사가 '임차 확정' 보장하면 임차사 확약서 직접 확인. 임차 미확정 단지는 매수 보류.

상가 가치 = 유동인구. 카카오맵 인근 상권 + 서울시 유동인구 데이터(주중/주말, 시간대별) 직접 확인. 인근 100m 일평균 1만명+ = 1층 상가 안전. 1만명 미만 = 공실 위험.

주거 단지 = 편의점·세탁소·약국·식당 / 오피스 = 음식·카페·은행 / 학원가 = 학원·서점 / 역세권 = 패스트푸드·편의점. 입지에 안 맞는 업종 임차는 공실로 직결.

상가 매수 시 부가세 10% 별도 (분양가 5억 = 부가세 5천만). 일반과세사업자 등록 시 부가세 환급 가능. 임대수익 = 종합소득세 신고. 단순경비율 vs 기준경비율 선택 필요.

상가 양도세 = 일반세율(6~45%) + 보유 기간 가산세. 1년 미만 50% / 1~2년 40%. 단기 매도는 아파트보다 더 큰 세금 부담. 5년+ 보유 가정 매수 권고.