은퇴 후 분양 — 노후 자금 1억 잃기 전 5단계

30~40평 아파트 → 20~25평 또는 오피스텔 다운사이징. 차익으로 임대수익 자산 1~2건 확보. 평형 축소 시 1주택 비과세 활용 (2년 이상 보유 + 1세대 1주택).

출처: 양도소득세법 + 국세청

은퇴 자산 1억 = 아파트 1건 단일 보유 위험. 오피스텔(임대수익) + 상가 1층 노출(월세) + 지식산업센터(법인 임대) + 토지(장기 가치) 분산. 카테고리별 리스크 상관 낮춤.

출처: 한국부동산원 R-ONE 수익률 통계

광고 임대수익률 6% = 명목. 공실·관리비·재산세·소득세 차감 시 실수익 3% 대. 1층 노출 상가·임차 확정 가능 입지만 선택. 신규 분양 직후 임차 확정 안 된 단지 1~2년 공실 가능성.

출처: 한국부동산원 R-ONE 수익률 통계

다주택자 종부세는 공시지가 합산 6억 초과 시 누진. 은퇴 후 자산 분산 시 종부세 효율적 분배 — 배우자 명의·법인 분리·임대사업자 등록 전략. 매년 6월 1일 기준.

출처: 종합부동산세법 + 국세청

1주택 비과세(2년 이상 보유 + 9억 이하) 활용 → 다주택 전환 시 중과세율 60~70% 폭탄. 분양 1건 추가 매수 전 양도세 시뮬 필수. 임대사업자 등록 시 세금 혜택 별도.

출처: 양도소득세법 + 국세청 누진세율