결론부터. 3억이면 선택지가 3개 있습니다.
"예산 3억이면 뭘 할 수 있어요?" 가장 많이 받는 질문이에요. 감으로 대답 안 합니다. IRR(내부수익률)로 보여드릴게요.
TOP 3 비교 — 핵심만
| 구분 | A. 킨텍스 원시티 | B. 검단 파라곤 | C. 김포 한강메트로자이 |
|---|---|---|---|
| 유형 | 아파트 59㎡ | 아파트 84㎡ | 오피스텔 44㎡ |
| 분양가 | 4.2억원 | 3.8억원 | 2.1억원 |
| 실투자금 | 2.8억원 | 2.5억원 | 1.4억원 |
| 5년 예상 시세 | 5.5억원 | 4.6억원 | 2.5억원 |
| IRR | 8.2% | 5.1% | 6.8% (임대수익 포함) |
| 리스크 | 중 | 중-높 | 낮 |
각각 뜯어보겠습니다
A. 킨텍스 원시티 — 성장형
실투자금 2.8억으로 GTX-A 역세권 아파트. 5년 후 5.5억 예상은 보수적으로 잡은 거예요. 창릉신도시 시너지가 붙으면 상방이 열려 있습니다. 다만 중도금 대출 이자 월 45만원, 이거 감당 가능해야 합니다.
B. 검단 파라곤 — 안정형
84㎡를 2.5억에 잡는 가성비. 검단역 개통(2028년)이 가격 트리거인데, 주변 공급이 많아서 단기 시세 급등은 힘들어요. 전세 맞추기까지 시간도 좀 걸립니다.
C. 김포 한강메트로자이 — 현금흐름형
1.4억으로 2호실 매입 가능. 월세 85만원 × 2 = 월 170만원. 시세 차익보다 임대 수익에 올인하는 전략이에요. 김포 골드라인 역세권이라 공실 리스크가 낮습니다.
포트폴리오 제안
· 공격: A 단독 (성장률 극대화)
· 균형: B + 여유자금 비축 (입주 후 전세용)
· 안정: C × 2호실 (월 170만원 현금흐름 즉시 확보)
더에셋스퀘어 컨설턴트팀의 판단
3억은 수도권에서 '선택할 수 있는' 금액입니다. 5년 후 매각 차익 원하면 A, 매달 통장에 찍히는 월세 원하면 C. 둘 다 원하면? 포기할 게 있다는 뜻이에요.
"3억의 가치는 '어디에 넣느냐'가 아니라 '왜 넣느냐'에 달려 있습니다."