결론부터 말씀드릴게요. 1층만 됩니다.
래미안 원베일리 2,990세대 대단지, 단지내상가 분양 중. "강남이니까 안전하겠지" — 이 생각으로 계약하면 큰일 납니다. ROI로 따져보면 2층 이상은 답이 없어요.
배후수요 — 3분이면 판단 가능합니다
· 단지 세대수: 2,990세대 (거주 인구 약 8,500명)
· 반경 500m 유동인구: 일 평균 23,000명
· 경쟁 상가: 반경 300m 내 상가 4개 단지, 총 120호실
배후수요는 충분한데, 경쟁 상가가 이미 많습니다. 업종 선택이 핵심이에요.
임대수익률 — 제가 직접 엑셀로 돌려봤습니다
| 구분 | 1층 A타입 | 2층 B타입 |
|---|---|---|
| 분양가 | 8.2억원 | 3.5억원 |
| 예상 월세 | 380만원 | 120만원 |
| 연 수익률 | 5.6% | 4.1% |
| 공실 반영 (15%) | 4.7% | 3.5% |
2층 3.5%면 솔직히 정기예금하고 다를 바 없어요. 여기에 관리비 월 60~90만원 빼면 실수익은 더 처참합니다.
리스크 — 핵심 4가지
1. 공실: 반포 일대 상가 평균 공실률 8.3%. 신규 입주 초기에는 15~20%까지 갈 수 있음
2. 업종 제한: 관리규약으로 편의점·부동산·학원 외에는 수요 예측이 어려움
3. 권리금: 단지내상가는 권리금 형성이 느림. 매각 시 유동성 떨어짐
4. 관리비: 월 60~90만원. 이거 빼먹고 수익률 계산하는 사람 정말 많아요
제가 코워킹스페이스 운영할 때 상가 관리비 때문에 수익률이 1%p 이상 깎이는 걸 직접 경험했거든요. 반드시 포함시키세요.
결론
1층 코너 호실 — 장기 보유 시 안정적인 현금흐름 가능. 추천합니다.
2층 이상 — 상가 투자 경험 없으면 손대지 마세요. 같은 자금이면 역세권 소형 오피스텔이 관리가 쉽고 출구 전략도 명확합니다.
"강남이라서 안전한 게 아닙니다. 1층이라서 안전한 겁니다."