결론부터. 숫자만 보면 아파트가 압도적으로 이깁니다. 근데 함정이 있어요.
"오피스텔 월세 받을까, 아파트 시세 차익 노릴까?" 투자 상담 TOP 1 질문이에요. 5년 시뮬레이션 돌려봤습니다.
시나리오
A안: 오피스텔 (강남역 인근 전용 20㎡)
· 매입가: 2.1억 (대출 60%)
· 실투자금: 약 9,500만원
· 월세: 85만원 / 대출이자: 월 53만원
· 순수익: 월 32만원
B안: 아파트 (고양시 전용 59㎡)
· 분양가: 4.2억 (중도금 대출 60%)
· 실투자금: 약 5,500만원
· 월세: 없음 (시세 차익 목적)
· 5년 후 예상: 5.5억원
5년 후 — ROI로 따지면 명확합니다
| 항목 | 오피스텔 | 아파트 |
|---|---|---|
| 총 투자금 | 9,500만 | 5,500만 |
| 5년 임대수익 | 1,920만 | 0 |
| 시세 차익 | 2,000만 | 1.3억 |
| 총 수익 | 3,920만 | 1.3억 |
| 연평균 수익률 | 7.2% | 27.3% |
B안 압도적 승리. 근데 여기서 끝이 아닙니다.
함정 — 이건 세금 구조를 모르면 큰일 나요
오피스텔은 매달 현금이 들어오지만, 공실 1개월이면 3개월치 수익 날아갑니다. 강남역이라도 연 1~2개월 공실은 각오해야 해요. 제가 직접 오피스텔에 입주해서 써본 경험으로는, 관리비가 생각보다 많이 나갑니다.
아파트는 시세 차익이 크지만 중도금 이자를 2~3년 무수익으로 내야 합니다. 월 45만원씩. 그리고 시세가 안 오르면? 그건 손실이에요.
성향별 정리
· "매달 통장에 돈 찍혀야 잠이 온다" → 오피스텔
· "2~3년 기다릴 수 있고 목돈 필요" → 아파트
· "리스크 최소화" → 오피스텔
· "자산 증식" → 아파트
더에셋스퀘어 컨설턴트팀의 한 줄
"투자에 정답은 없지만 오답은 있습니다. 자기 성향에 안 맞는 투자가 오답이에요. 매달 계좌 보면서 조급해하는 사람은 아파트 시세 차익을 못 기다립니다."