분양권 매도 — 양도세 폭탄 거르는 4단계

전매제한 · 양도세 · 매수자 매칭 · 세금 정산.

(출처: 주택공급규칙 · 양도세법 · 국토부 분양권 실거래가 · 국세청) — 30년 컨설팅

📋 4단계 매도 전략

전매제한 기간 확인

전매제한 기간(분양 계약일부터) 내에는 매도 불가. 수도권 분양은 통상 3년 / 비수도권 6개월~1년 / 투기과열지구 5년+. 분양 모집공고에 명시. 제한 기간 위반 시 분양 자격 박탈 + 5년 청약 재당첨 제한.

출처: 주택공급규칙 + 분양 모집공고

양도세 — 보유 기간별 누진

1년 미만 70% / 1~2년 60% / 2년+ 일반세율(6~45%). 1주택 비과세는 분양권은 적용 X — 입주 후 등기 이전·2년 보유 시 적용. 분양권 단계 매도는 무조건 60~70% 폭탄.

출처: 양도소득세법 + 국세청

매수자 매칭 — 분양권 시세 확인

동일 단지 동일 평형 분양권 거래 시세 + 프리미엄 % 확인. 인근 신축 실거래가 + 분양가 프리미엄 5~20% 통상. 프리미엄 협상 시 매수자 LTV·DSR 가용성 함께 점검.

출처: 국토부 분양권 실거래가 시스템

세금 정산 + 명의 이전

매도 계약 → 잔금 수령 → 양도세 신고(잔금일 다음달 말일까지) → 명의 이전 등기. 양도세 + 인지세 + 중개수수료 + 잔금 정산 전 자금 흐름 시뮬 필수. 미신고 시 가산세 20%+.

출처: 국세청 양도세 신고 가이드

1년 미만 매도

양도세율양도세 70%

리스크최악 — 1억 차익 시 7천만 세금

1~2년 매도

양도세율양도세 60%

리스크여전히 큼 — 6천만 세금

2년+ 일반세율

양도세율6~45% 누진

리스크최선 — 1주택자 비과세 활용 가능 시점

입주 후 2년+ 보유

양도세율1주택 비과세 가능 (9억 이하)

리스크최적 — 양도세 0 가능

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