토허제 규제에 수요가 경매로 — 서울 낙찰가율 107.8%, 4년 만에 최고치의 이면

서울 아파트 경매 낙찰가율 107.8% — 감정가를 7.8% 넘겨서 낙찰

2026년 1월 서울 아파트 경매 낙찰가율은 107.8%를 기록했다. 전월 102.9%에서 4.9%포인트 상승한 수치로, 4년 만의 최고치다(서울경제 2026.02). 낙찰가율 107.8%는 감정가보다 7.8% 높은 가격에 낙찰된다는 뜻이다.

전국 기준으로는 88.8%로, 2022년 7월 이후 3년 6개월 만에 가장 높은 수준이었다(뉴데일리 2026.02.05). 지방이 전국 평균을 끌어내리고 있지만, 서울은 경쟁이 치열하다.

토허제가 경매 시장을 달구는 구조 — 허가 없이 살 수 있는 마지막 경로

토지거래허가제(토허제)는 일정 면적 이상 토지·주택을 취득할 때 관할 지자체의 사전 허가를 받도록 하는 규제다. 서울 전역과 경기 주요 지역이 포함돼 있다. 실거주 목적이 아니면 허가가 나지 않아 투자 목적 매수가 어렵다.

그런데 경매로 취득하면 토허제 적용을 받지 않는다. 갭투자(전세를 낀 매수)도 경매에서는 가능하다. 이 때문에 토허제 규제가 강화될수록 투자 수요가 경매 시장으로 집중되고, 낙찰 경쟁이 치열해져 낙찰가율이 올라가는 구조다. 이 구조 설명은 더에셋스퀘어 컨설턴트팀의 분석이다.

낙찰가율 최고치가 진짜 기회인가 — 감정가의 의미를 알아야 한다

경매 감정가는 법원이 의뢰한 감정평가사가 평가한 가치다. 최근 실거래 시세를 기반으로 하지만, 감정 기준 시점과 입찰 시점 사이에 시세가 오르면 감정가가 시세보다 낮아진다. 이 경우 낙찰가율이 100%를 넘어도 시세보다 싸게 산 것일 수 있다.

반대로 낙찰가율이 올라가는 것은 입찰 참여자가 감정가보다 높은 가격을 써낼 만큼 해당 물건이 매력적이라고 판단한다는 뜻이다. 그러나 과열된 경매 시장에서 낙찰가가 시세를 초과하는 사례도 나온다. 낙찰 직후 실거래 시세를 확인해보면 '오히려 비싸게 산' 결과가 나오기도 한다.

경매 참여 전 4가지 — 낙찰가율 최고치 환경에서 판단하는 법

① 감정 기준 시점과 현재 시세 비교: 경매 공고에 명시된 감정 기준일을 확인하고, 국토부 실거래가 공개시스템에서 해당 물건 인근 동일 면적 최근 3개월 실거래와 감정가를 비교한다. 실거래 상단이 감정가 이하면 낙찰가율 100% 초과 입찰은 시세 이상을 쓰는 것이다.

② 권리 관계 분석: 경매 물건에는 선순위 임차인, 유치권, 법정지상권 등 인수해야 할 권리가 붙을 수 있다. 이 권리가 낙찰 후에도 소멸하지 않으면 실질 매수 비용이 낙찰가보다 훨씬 높아진다. 법원 경매 정보(대법원 법원경매정보, auction.co.kr)에서 권리 분석표를 반드시 확인한다.

③ 명도 비용 추가: 낙찰 후 점유자가 자진 이사를 거부하면 명도 소송과 강제집행이 필요하다. 법률 비용과 시간 비용이 추가되므로 점유 현황을 현장 방문으로 확인한다.

④ 더에셋스퀘어 데이터 연결: 현재 추적 중인 활성 토지 분양 11개 현장(청약홈 연동 자체 집계, 2026.06.09)의 위치·토지가격지수·공시지가 정보를 현장 상세 페이지에서 확인할 수 있다.

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