역세권 1층 상가 vs 아파트 단지 내 상가 — 공실률이 3배 갈리는 이유

데이터 — 공실률 격차는 이미 벌어져 있다

한국부동산원 상업용 부동산 임대동향에 따르면 서울 중대형 상가 공실률은 10~13% 수준이다(2025년 기준). 반면 역세권·유동인구 밀집 지역의 1층 상가 공실률은 5% 이하가 많다.

같은 서울, 같은 상가인데 3배 가까운 공실률 차이가 난다. 이 차이는 위치만으로 설명된다.

단지 내 상가의 함정 — 배후수요가 갇혀 있다

아파트 단지 내 상가는 '배후수요 확보'가 장점으로 꼽히지만, 세대수 대비 상가 면적이 과다하면 공실이 발생한다. 분양 시 세대수만 강조하고 상가 공급 면적을 숨기는 경우가 있다.

특히 신도시 초기에는 입주민이 생활권을 갖추는 데 수년이 걸린다. 그 기간 공실이 길어지면 임대수익은 없고 대출이자만 나간다.

역세권 상가의 현실 — 가격이 이미 높다

역세권 1층 상가는 공실이 적은 만큼 분양가가 높다. 수익률은 반드시 '내가 산 가격 기준 실 임대료'로 계산해야 한다.

유동인구가 많다고 임대료가 높은 건 아니다. 임차인 업종·계약 조건·권리금까지 확인해야 실수익률이 잡힌다.

자주 묻는 질문

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