서울 오피스텔 2분기 매매 0.24% 상승 — 전국 약세 속 나홀로 강세의 구조

2분기 성적표 — 서울만 오름폭을 키웠다

한국부동산원의 오피스텔가격동향조사에 따르면 서울 오피스텔 매매가격은 2분기에 전분기 대비 0.24% 상승해, 1분기 0.23%보다 오름폭이 커졌습니다(출처: 뉴스핌 2026.07.15). 전국 오피스텔 시장 전반이 약세를 이어가는 가운데 서울만 상승 흐름을 유지한 것으로, 교통 여건이 좋은 도심권·역세권과 준신축 단지를 중심으로 아파트 대체수요가 이어진 결과로 분석됐습니다.

거래량도 같은 방향을 가리킵니다. 올해 1~4월 수도권 오피스텔 거래량은 1만530건으로 전년 동기 9,509건보다 10.7% 늘었습니다(출처: 뉴스핌 2026.06.22). 아파트값 상승과 대출 부담, 매물 감소가 맞물리자 주거형 오피스텔로 수요가 이동하고 있다는 뜻입니다.

신고가의 위치 — 여의도 전용 59㎡ 16억8,000만원

상승을 끌고 가는 곳은 아파트를 대신할 수 있는 주거형·대형 평형입니다. 서울 영등포구 '브라이튼 여의도' 전용 59㎡는 6월 16억8,000만원에 거래되며 10개월 만에 최고가를 다시 썼습니다(출처: 머니투데이 2026.06.30). 아파트 규제가 조여질수록 규제 부담이 덜한 주거형 오피스텔에 수요가 옮겨붙는 흐름이 실거래로 확인된 셈입니다.

다만 더에셋스퀘어 데이터팀은 이 흐름을 '오피스텔 전체의 회복'으로 읽지 않기를 권합니다. 같은 조사에서 전국 평균은 여전히 약세이고, 상승은 서울 안에서도 도심·역세권 준신축이라는 좁은 구간에 집중돼 있기 때문입니다. 입지가 한 단계만 밀려도 가격 흐름이 정반대일 수 있습니다. 본 내용은 투자 자문이 아닙니다. 의사결정은 본인 책임입니다.

분양 오피스텔을 보는 세 가지 질문

지금 분양 단계의 오피스텔을 검토한다면 질문은 세 가지로 압축됩니다. 첫째, 그 단지가 '서울 도심·역세권 준신축'이라는 상승 구간에 정말 속하는지 — 지하철 도보 5분 이내인지, 배후 업무지구가 있는지를 지도로 확인해야 합니다. 둘째, 분양가가 인근 준신축 실거래가 대비 몇 % 수준인지 — 신축 프리미엄을 얹어도 실거래보다 크게 높다면 상승분을 분양가가 먼저 가져간 것입니다.

셋째, 전용률과 관리비입니다. 오피스텔은 같은 계약면적이라도 아파트보다 전용률이 낮아 체감 면적과 3.3㎡당 실질 가격이 달라지고, 관리비가 월 수익률을 갉아먹습니다. 임대 목적이라면 월세 시세에서 관리비·공실 기간을 뺀 실질 수익률을 계산한 뒤에 계약서를 보는 것이 순서입니다.

자주 묻는 질문

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