'80~90% 저리대출'에 솔깃하기 전에 — 가산의 빈 사무실을 보라

지식산업센터 분양의 단골 멘트가 '저리 대출 80~90%, 고수익'이다. 현장은 다른 이야기를 한다.

가산디지털단지 지산 거래량·거래금액20%+ 급감

분양 광고 단골 멘트융자 80~90% 저리

출처: 이투데이 · 분양현장 · 검증 2026-06-04

현장 — 지산 1번지 가산이 비어간다

지식산업센터가 가장 밀집한 서울 가산디지털단지. 화려한 건물 숲 사이로 공실이 속출하고, 거래량과 거래금액은 20% 이상 급감했다.(이투데이 현장 르포)

지산은 한번 공실이 나면 임차 회전이 느리다. 입지가 받쳐주지 않으면 '고수익'이 '고정비 출혈'로 바뀐다.

분양 현장에서 자주 듣는 '정부 융자 80~90% 저리 지원'은 조건과 시점에 따라 한도가 축소돼 왔다. 과장 광고로 인한 분쟁도 끊이지 않는다.

대출 80%를 가정하고 짠 수익률은, 한도가 60~70%로 떨어지는 순간 통째로 무너진다. 광고 수익률의 전제부터 의심해야 한다.

① 역세권·산업수요가 실재하는 입지인가(가산처럼 공급 과잉인 곳은 경계). ② 광고가 아닌 '내가 실제 받을 수 있는' 대출 한도·금리. ③ 인근 동일 평형 공실률과 실제 임대료.

이 셋을 숫자로 확인하지 못하면 '저리대출·고수익'은 분양을 위한 수사일 뿐이다.

📌 더에셋스퀘어 분양 리서치 — 한 줄 결론

지식산업센터는 '대출 한도'가 아니라 '입지와 공실률'로 사세요. 광고 수익률은 대출 80% 가정이 깨지는 순간 사라집니다.

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Q. 지식산업센터는 대출이 많이 나와서 적은 돈으로 투자 가능한가요?

한도는 정책·시점에 따라 축소돼 왔고, 실제 받을 수 있는 한도는 광고와 다를 수 있습니다. 본인 기준 실대출을 먼저 확인해야 합니다.

Q. 공실이 나면 어떻게 되나요?

지산은 임차 회전이 느려 공실이 길어지면 대출이자·관리비가 그대로 손실이 됩니다. 인근 공실률을 분양 전에 반드시 확인하세요.

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본 분석은 이투데이 등 공개 보도의 사실(헤드라인·수치)을 더에셋스퀘어 분양 리서치가 재구성·해석한 원본 콘텐츠입니다. 기사 본문 복제 없이 출처를 명시합니다.

※ 본 콘텐츠는 정보 제공이며 투자 자문이 아닙니다. 투자 의사결정과 그 결과는 본인 책임입니다.