가산·구로 지식산업센터 공급 과잉 — '5년 전 가격에도 거래 안 된다'는 말의 실체

수만 채 공급이 남긴 자리 — 공실 50% 단지 사례

한국경제 비즈니스(2025.02.26)는 가산디지털단지를 중심으로 공실률이 50%를 넘는 지식산업센터 단지 사례가 나타났다고 보도했다. 피해 투자자들이 대출 이자 부담을 감당하지 못하는 상황까지 언급됐다. 아주경제(2024.01.24)는 서울 역세권 지식산업센터도 5년 전 매입가에 내놓아도 거래가 되지 않는다고 보도했다.

이 문제의 구조적 원인은 2020~2022년 저금리 시기에 수익형 부동산으로 자금이 몰리면서, 가산·구로 권역에 단기간 지산이 과도하게 집중 공급된 데 있다. 기업 수요 증가 속도가 공급 속도를 따라가지 못했다.

가산퍼블릭 공실 20~30% — 역세권도 예외가 아니다

입주 1년여가 지난 가산퍼블릭 내 오피스 공실은 20~30%로 추정된다(아주경제 2024.01). 임대료는 3.3㎡당 2만5,000~3만원 수준이다. 임대인들이 임대료를 낮췄어도 매매는 전혀 이루어지지 않는 상황이 보고됐다.

역세권이어도 배후 입주 기업 수요보다 물량이 많으면 공실은 줄지 않는다. 지하철역 거리가 가까운 것과, 실제 기업이 들어오는 것은 별개의 조건이다. 이 구조 분석은 더에셋스퀘어 컨설턴트팀의 해석이다.

공실 지식산업센터 보유자의 출구 전략 4가지

① 임대료를 시세보다 낮춰 단기 임차인부터 확보: 공실이 지속되는 것보다 임대료를 10~20% 낮춰 빠르게 채우는 것이 대출 이자 부담을 줄이는 현실적 방법이다. 단기 계약도 공실보다 낫다.

② 용도 전환 가능성 문의: 일부 지산의 지원시설(근린생활시설) 용도로 전환이 가능한 경우가 있다. 해당 건물 관리단과 지자체에 먼저 문의한다.

③ 매각 가격 현실화: 5년 전 매입가 기준으로 매각을 시도하면 거래가 성사되지 않는다. 인근 실거래가(국토부 실거래가 공개시스템·산업부동산 플래닛)를 확인하고 손실을 인정한 가격에 내놓아야 거래 가능성이 생긴다.

④ 더에셋스퀘어 데이터 활용: 현재 추적 중인 활성 지산 분양 15개 현장(청약홈 연동 자체 집계, 2026.06.08) 중 공실률이 낮은 판교·DMC·인천 계양 권역 현황을 현장 상세에서 확인할 수 있다.

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