토지 용도지역 — 7 종류 마스터
1종 주거 vs 자연녹지 = 가치 5~10배 차이. 용도지역이 토지 가치 결정.
(출처: 토지이용규제정보·국토부 도시계획) — 30년 컨설팅
📋 7 용도지역
1종 일반주거지역
건폐율20%
용적률100~200%
주 활용단독·다세대·연립주택
가치★★★★ 안정 가치
2종 일반주거지역
건폐율30%
용적률150~250%
주 활용단독·다세대 + 5층 이하 아파트
가치★★★★ 도심 인접 시 ↑
3종 일반주거지역
건폐율30%
용적률200~300%
주 활용고층 아파트 가능 + 근린생활시설
가치★★★★★ 재건축·재개발 핵심
준주거지역
건폐율60%
용적률200~500%
주 활용주거 + 업무·상업 혼합
가치★★★★ 역세권 직접
근린상업지역
건폐율70%
용적률300~900%
주 활용근린 상가·업무 시설
가치★★★★ 상권 활성화 시 ↑
준공업지역
건폐율70%
용적률300~400%
주 활용경공업 + 지식산업센터
가치★★★ 지식산업센터 매력
자연녹지지역
건폐율20%
용적률80~100%
주 활용단독주택 + 제한적 개발
가치★★ 10년+ 장기 가정
🔍 5단계 검증
- 지목 (대지·전·답·임야·잡종지) + 용도지역 동시 확인
- 건폐율 (대지 면적 대비 건축 면적 %) — 활용 가능 면적 결정
- 용적률 (대지 면적 대비 연면적 %) — 층수·규모 결정
- 토지이용규제정보 (eum.go.kr) 직접 조회 — 분양 광고 X 공시 직접
- 도시계획 (지자체 도시계획과) — 용도지역 변경 가능성 사전 확인
⚠️ 광고 vs 공시 차이
토지 분양 광고에 "개발 가능" "주거 가능" 표현 흔합니다. 그러나 용도지역 자연녹지·관리지역이면 건축 제한 매우 큼. 광고 표현 X · 토지이용규제정보 공시 직접 확인.
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