전세보증금 안전 — 5축 깡통전세 회피
HUG·전입·확정·등기·임대인 5 안전장치.
(출처: HUG·주택임대차보호법·등기부등본) — 30년 컨설팅
🛡️ 5축 안전장치
1
HUG 전세금 반환보증
주택도시보증공사 가입 = 임대인 채무불이행 시 보증금 100% 환급. 가입 자격·보증료·대상 주택 사전 점검. 신축 분양은 가입 의무.
2
전입신고 + 확정일자
잔금 + 입주 당일 = 전입신고 + 확정일자 즉시. 14일 이내 = 우선변제권 확보. 늦으면 후순위 권리자 → 본인 보증금 위험.
3
등기부등본 + 근저당 확인
계약 직전 + 잔금 직전 등기부등본 발급. 근저당·압류·가압류 신규 발생 X 확인. 임대인 채무 누적 시 보증금 위험.
4
전세가율 80% 이하
전세가 ÷ 매매가 < 80% 권장. 80% 초과 = 깡통전세 위험 (집값 하락 시 임대인 환급 불가). 인근 시세 + 전세가 동시 점검.
5
임대인 신원·신용
임대인 본인 확인 (대리인 X) + 사업자 임대인 = 사업자번호 신용 점검. 다주택 임대인 = 잔금 회수 어려움 위험.
💡 30년 컨설팅 5 팁
- HUG 반환보증 = 가능한 단지만 임차 (보증료 0.1~0.2%/년)
- 전입신고 + 확정일자 = 입주 당일 동주민센터 즉시
- 등기부등본 = 계약 직전 + 잔금 직전 2회 발급 (변동 확인)
- 전세가율 80% 초과 단지 = 임차 회피 (깡통전세 위험)
- 임대인 본인 + 신원 확인 후 계약 (대리인 위임장 위조 사례)
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