임대 투자 — 7축 마스터
수익률·공실·관리비·재산세·종부세·소득세·양도 7축.
(출처: 국세청·국토부·임대사업자 등록) — 30년 컨설팅
📊 7축 마스터
1
광고 vs 실수익률
광고 수익률 6% → 실수익률 4~4.5% 일반적. 공실·관리비·재산세·소득세 차감 후 본인 수익. 광고 = 광고 수익률 그대로 신뢰 X.
2
공실 위험
역세권·1군 학군·1군 시공사 = 공실률 5% 이내. 외곽·신규 단지 폭증 지역 = 공실률 10~20% 위험. 인근 임대 시세 + 공실 사전 조사.
3
관리비 + 수선비
오피스텔·아파트 관리비 매월 본인 부담 (임차인 부담은 일부). 노후 단지 = 수선비 ↑ (5년 1회 수도·전기·도배 보수).
4
재산세 + 종부세
재산세 매년 7월·9월 분납. 종부세 = 다주택자 누진세 6.0% 가능. 본인 자산 합산 검수.
5
임대소득세
연 2천만원 초과 임대 소득 = 종합소득세 신고. 임대사업자 등록 시 일부 감면 (단, 8~10년 의무 임대 등 조건).
6
임차인 관리
임차인 미납·시설 훼손·계약 갱신 거부 분쟁 빈번. 전속 부동산 + 보증보험 가입으로 일부 보호. 30년 컨설팅 사례 다수.
7
양도 시 세금
다주택 양도세 = 60% (조정지역). 1주택 비과세 활용 위해 보유·거주 기간 전략. 사전 시뮬 + 30년 컨설팅 검수.
💡 30년 컨설팅 5 팁
- 광고 수익률 6% → 실수익률 4% 본인 시뮬 후 매수
- 공실 < 5% 가능 지역 = 역세권·1군 학군·1군 시공사
- 임대사업자 등록 = 8~10년 의무 (해지 시 감면 환수)
- 임차인 보증보험 = 미납 위험 일부 헤지
- 다주택 양도세 60% = 1주택 비과세 전략 우선
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