상가 임대수익률 — 명목 vs 실수익 정확히
광고 6% 명목 ≠ 실수익 3.6%. 4축 계산 + 더에셋스퀘어 판단.
(출처: 한국부동산원 R-ONE · 서울시 유동인구 · 카카오맵 상권) — 더에셋스퀘어
📊 3 수익률 공식
명목 수익률
공식연 임대료 ÷ 분양가 × 100
예시월 250만 × 12 = 3000만 ÷ 5억 = 6.0%
더에셋스퀘어광고에 자주 나옴. 실제 buyer 수익률 X.
실수익률
공식(연 임대료 - 공실 - 관리비 - 세금 - 수리) ÷ 분양가 × 100
예시3000만 - 250(1개월 공실) - 240(관리) - 360(부가세) - 100(수리) = 2050 ÷ 5억 = 4.1%
더에셋스퀘어더에셋스퀘어 기준 진짜 수익률.
1층 vs 지하 차이
공식1층 노출 평당 임대료 = 지하 × 2~3배
예시1층 평당 30만 / 지하 평당 12만 — 공실률도 1층 5% vs 지하 25%
더에셋스퀘어분양가 차이 30%만 보고 결정 X.
🎯 4축 수익률 영향
1층 노출도수익률 ±2~3%
✓ 정문 vs 후문 vs 측면 / 통로 위치 / 보행 동선
업종 적합도임차 확정 ±50%
✓ 주거 단지=편의·약국·식당 / 오피스=음식·카페 / 학원가=학원
유동인구수익률 ±1~2%
✓ 서울시 데이터·카카오맵 일평균 1만+ 안전
주차 가능임차 ±20%
✓ 단지 내 주차 + 인근 공영 주차장 5분
💡 매수 적정 수익률 기준
- 실수익률 5%+ → 적극 매수
- 실수익률 4~5% → 입지·임차 확정 가능성 검수 후
- 실수익률 3~4% → 매우 신중 / 시세 차익 가능성 점검
- 실수익률 3% 미만 → 매수 X (대출 이자 못 따라잡음)
- 임차 확정 안 된 신규 분양은 1~2년 공실 가정 + 수익률 재계산
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