결론부터 말씀드릴게요.
2026년 1분기 전국 상가 공실률은 13.1%입니다. 중대형 상가(3층 이상 또는 연면적 330㎡ 초과)는 14.1%, 소규모 상가는 8.3%입니다. 1층 상가도 100곳 중 7곳 가까이 비어 있습니다(출처: 한국부동산원 R-ONE 2026.04.30, 뉴시스 보도).
광고 수익률 5~7%는 공실이 0일 때만 성립합니다. 6개월 공실이 발생하면 연 수익률은 절반 이하로 내려갑니다. 지금 상가 분양을 검토하고 있다면, 수익률 광고보다 이 공실 수치를 먼저 봐야 합니다.
왜 지금 상가 공실이 이렇게 많은가
더에셋스퀘어 컨설턴트팀의 해석입니다. 2021~2023년 신도시·택지지구 분양 물량이 2024~2026년에 집중 준공되면서, 배후 상권이 형성되기 전에 상가 면적이 먼저 채워졌습니다. 상권이 자리를 잡으려면 인구 유입과 생활 인프라 구축에 최소 3~5년이 걸리는데, 분양가는 이미 성숙한 상권을 가정한 수준으로 책정된 겁니다. 여기에 고금리와 내수 침체가 겹치면서 기존 임차인도 빠져나가는 구조가 됐습니다.
가장 많이 당하는 함정 — 허위 임차 계약
시행사가 분양 시점에 "입점 확정" 임차인을 내세우는 경우가 있습니다. 이 때 확인해야 할 두 가지가 있습니다.
첫째, 임대차계약서 원본과 계약금 입금 영수증 실물 확인입니다. 구두 협약·MOU·의향서는 법적 구속력이 없습니다.
둘째, 임차인이 현재 실제로 운영 중인 사업체인지 확인입니다. '병원 입점 확정', '프랜차이즈 계약 완료' 등의 문구가 분양 광고에 반복 등장하지만, 계약서 원본 확인을 요구하면 거절하는 경우가 적지 않습니다. 거절하는 것 자체가 하나의 신호입니다.
더에셋스퀘어 데이터로 본 현황
더에셋스퀘어가 추적하는 전국 활성 상가 분양 현장은 현재 12곳입니다(더에셋스퀘어 자체 집계 2026.07.07 기준). 서울·수도권 역세권 배후 단지 상가(반포 디에이치 클래스트 단지내상가, 고양 창릉 중심상업지구 등)는 대규모 배후 세대가 확보된 입지입니다. 반면 신도시 외곽 상가는 상권 성숙까지 공실 부담을 안고 가야 합니다. 전국 분양 현황과 지역별 분석은 더에셋스퀘어 상가 분양 페이지에서 확인할 수 있습니다.
계약 전 5가지 확인 체크리스트
① 배후 세대 수와 상가 면적 비율 계산
단지내상가라면 총 세대 수 ÷ 상가 전용면적 합계로 세대당 면적을 계산하세요. 이 수치가 클수록 임차인 경쟁이 심해집니다.
② 인근 상가 공실률 현장 직접 확인
오전 10시~오후 8시에 방문해 실제 영업 중인 호수를 직접 세어 보세요. 공식 통계보다 현장 수치가 더 정확합니다.
③ 임차 계약서 원본 제시 요구
입점 확정 임차인이 있다면 계약서와 계약금 입금 영수증을 요청하세요. 거절하면 계약 진행을 멈추는 게 합리적입니다.
④ 분양가 확정 여부와 추가 부담금 조항 확인
분양가 확정 여부와 추가 부담금 조항을 계약서 원문에서 직접 확인하세요. 구두 설명은 법적 효력이 없습니다.
⑤ 분양보증 발급 여부 공개 조회
건축물분양관리시스템(pre.molit.go.kr)에서 분양 신고 여부와 분양보증 발급 여부를 무료로 확인할 수 있습니다(출처: 국토교통부 건축물분양관리시스템).
오늘 바로 할 일 3가지
1. 관심 상가 현장의 배후 세대 수와 주변 공실 현황을 직접 확인하세요. 건축물분양관리시스템(pre.molit.go.kr)에서 분양 신고 정보를 무료로 조회할 수 있습니다.
2. 시행사가 제시한 광고 수익률에서 공실 6개월을 반영해 직접 재계산해 보세요. 연 수익률 차이가 2~3%p 이상 나면 진입 전 재검토를 권장합니다.
3. 더에셋스퀘어 상가 분양 페이지에서 전국 12개 현장의 분양 현황과 입지 분석을 확인하세요.
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출처
· 한국부동산원 R-ONE 상업용부동산 임대동향 2026년 1분기, 뉴시스 2026.04.30 보도
· 더에셋스퀘어 자체 집계 — 전국 상가 분양 현장 추적 데이터 (2026.07.07 기준)
· 국토교통부 건축물분양관리시스템(pre.molit.go.kr)
*투자 자문이 아닙니다. 의사결정은 본인 책임입니다.*
— 더에셋스퀘어 컨설턴트팀