결론부터 말씀드릴게요.
2026년 1분기, 오피스텔 시장은 두 개의 다른 세계로 나뉘었습니다. 서울 역세권은 전세와 월세가 동시에 오르고 있고, 지방 광역시는 공실률이 치솟으며 매매가가 하락하고 있습니다. "오피스텔 투자해도 될까요?"라는 질문에 "어디냐에 따라 완전히 다릅니다"라고 답하는 이유가 바로 여기 있습니다. 지금 분양을 검토하고 계신다면, 이 양극화의 구조부터 이해하셔야 합니다.
1분기 숫자가 정확히 말하는 것
한국부동산원이 발표한 2026년 1분기 오피스텔 가격동향조사를 보면 방향이 명확합니다(출처: 한국부동산원 R-ONE, reb.or.kr). 전국 매매가격은 0.39% 하락했는데, 지방 낙폭(-0.65%)이 수도권(-0.32%)의 두 배입니다. 시도별로는 광주(-0.97%), 대구(-0.81%), 경기(-0.64%), 인천·부산(-0.61%) 순으로 하락폭이 컸습니다.
반면 서울 오피스텔 전세가격은 0.24% 올랐습니다. 2021년 4분기 이후 가장 높은 상승폭입니다(한국부동산원 R-ONE 2026.4.1). 서울 오피스텔 월세도 0.75% 상승했습니다. 같은 '오피스텔'이라는 자산군 안에서 서울과 지방이 완전히 다른 방향으로 움직이는 겁니다.
수익률 숫자도 따져봐야 합니다. 전국 오피스텔 임대수익률은 5.60%인데, 지방 평균 6.04%가 수도권(5.49%)보다 높습니다(한국부동산원 R-ONE, 2026년 1분기). 하지만 이 숫자를 그대로 믿으면 위험합니다. 지방 수익률이 높아 보이는 건 매매가가 내려갔기 때문이고, 공실이 한 달만 발생해도 수익률은 0%가 됩니다.
서울 역세권은 왜 오르나
원인은 단순합니다. 서울 아파트 전세가 빠르게 오르면서 1~2인 가구가 오피스텔 월세로 이동하고 있습니다. 2026년 서울 전세 상승률은 4.7%로 전망됩니다(하나금융연구소 《2026년 부동산시장 전망》). 아파트 전세가 오를수록 상대적으로 진입 부담이 낮은 오피스텔 월세 수요가 올라오는 구조입니다.
더에셋스퀘어 컨설턴트팀의 해석은 이렇습니다. 서울 역세권 오피스텔의 핵심 경쟁력은 '교체 수요'입니다. 아파트 전세 불안 → 오피스텔 월세 선택이라는 흐름이 직주근접 입지에 집중됩니다. 역세권, 직주근접, 컴팩트 규모 — 이 세 가지가 동시에 충족되는 단지에 수요가 쏠립니다.
더에셋스퀘어 분양 데이터 기준, 현재 서울에서 분양 중이거나 입주 임박한 역세권 오피스텔 두 곳이 이 조건에 부합합니다(더에셋스퀘어 분양 현황, 검증완료 2026.6.9 KST).
· 왕십리역 어반홈스 (서울 성동구 도선동): 2호선·5호선·경의중앙선 3개 노선 역세권, 전용 20~30㎡ 84실 소규모, 추정 분양가 3억~5억원. 성수동 생활권과 연계된 직주근접 수요가 뒷받침됩니다.
· 잠실 테라412 (서울 송파구 방이동): 약 412실, 예상 분양가 4억~7억원, 2028년 2월 입주 예정. 올림픽공원 생활권과 잠실 업무·상업 집적 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다.
두 현장 모두 서울 핵심 생활권이라는 공통점을 가집니다. 인근 아파트 전세가가 오를수록 월세 수요가 따라오는 자기강화 구조입니다.
지방 오피스텔은 왜 빠지나
2020~2022년 저금리 시절 지방 오피스텔 인허가가 급증했고, 이 물량이 2024~2026년 집중 입주 중입니다. 여기에 20~30대 인구의 수도권 이동이 겹치면서 지방 1~2인 가구 임대 수요 자체가 감소했습니다.
더에셋스퀘어 컨설턴트팀이 진단하는 지방 오피스텔 공실의 3대 원인입니다. 첫째, 청년층이 서울·수도권으로 이동하면서 지방 원룸 수요가 구조적으로 줄었습니다. 둘째, 저금리 시절 인허가된 오피스텔 물량이 한꺼번에 쏟아지고 있습니다. 셋째, 지방은 아파트 전세가 안정적이라 굳이 오피스텔 월세를 택할 이유가 없습니다.
이 구조가 바뀌지 않는 한, 지방 오피스텔 '수익률 6~7%'는 숫자에 불과합니다. 공실 한 달이면 수익률 0%, 두 달이면 마이너스입니다. 이미 지방 오피스텔을 보유 중이라면, 공실이 발생하기 전에 매도 타이밍을 검토하는 것이 현명할 수 있습니다.
지금 오피스텔 분양을 검토한다면 — 3가지 확인
1. 역세권 도보 5분 이내인가 — 서울 오피스텔 시장에서 살아남는 단지의 공통점은 도보 역세권입니다. 버스 환승이 필요한 단지는 임차인이 월세 협상에서 가격을 낮추려 합니다. 청약홈 모집공고(applyhome.co.kr)와 지도앱으로 실제 도보 거리를 반드시 확인하세요.
2. 입주 시점 인근 공급량을 확인하라 — 지금 분양받는 단지가 입주하는 2~3년 후, 인근에 얼마나 많은 오피스텔이 함께 들어오는지를 봐야 합니다. 국토교통부 건축인허가 데이터(data.go.kr)에서 해당 시·군·구 오피스텔 인허가 현황을 조회하세요.
3. 전세가율보다 월세 공실률 — 오피스텔은 월세 자산입니다. 인근 유사 단지의 공실률을 한국부동산원 R-ONE(reb.or.kr)에서 확인하세요. 공실률이 10% 이상이라면 투자 전 신중하게 재검토를 권합니다.
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출처
· 한국부동산원 R-ONE: 2026년 1분기 오피스텔 가격동향조사 (reb.or.kr, 2026년 1분기 발표)
· 하나금융연구소: 《2026년 부동산시장 전망》 (서울 전세가 4.7% 상승 전망)
· 국토교통부 건축인허가 데이터 (data.go.kr)
· 더에셋스퀘어 분양 현황 데이터: 왕십리역 어반홈스·잠실 테라412 (검증완료 2026.6.9 KST)
*투자 자문이 아닙니다. 의사결정은 본인 책임입니다.*