⚡ 바로 직답
Q. 동탄역 롯데캐슬 오피스텔, 사도 될까요?
결론부터 — 분양가는 추정 2억~3.5억원이고, 약 600실 규모에 롯데건설 시공입니다. 남은 확인 항목은 시행사 재무·중도금 조건 서면 확인입니다. 거품·청약·시행사 세부 근거는 아래 9종 심층 분석에 전부 펼쳐 두었습니다.
📊 청약홈📊 국토부 실거래가📊 한국부동산원 R-ONE📊 더에셋스퀘어검증 2026-08-20 KST
더에셋스퀘어 — 부동산분양 진단 자료
동탄역 롯데캐슬 오피스텔 · 경기 화성시 오피스텔분양
2026년 8월 기준 · theassetsquare.com | 대표번호 1666-6838
진행경기 화성시
동탄역 롯데캐슬 오피스텔 분양가 거품? — 바로 직답
동탄역 롯데캐슬 오피스텔은 경기 화성시 오피스텔분양. 분양가 추정 2억~3.5억원, 약 600실, 롯데건설 시공. 거품·청약·시행사 더에셋스퀘어가 직접 답.
분양가
추정 2억~3.5억원
청약홈·모집공고
총세대수
약 600실
롯데건설 시공
청약·입주
분양 진행중
분양중
이 분양 핵심 지표 — 데이터 요약
관심 지표 70/100
더에셋스퀘어 내부 지표 · 공식 시세 아님 (사이트 내 조회·찜·검색 종합)
분양 상태: 분양중
분양 일정 기준 (청약홈·시행사 공고)
시행/시공롯데건설재무 A · 우수시공품질 A시공평가 7위
추정 2억~3.5억원
🏢 롯데건설 직영 분양
입지 가치 등 일부 지표 주의 — 아래 근거 확인
Truth Score 54점 · D등급
[A] 30초 요약 — 결론부터, 초보자 기준
54/100
문서 점수
산출 기준 공개: 가격 적정성 30% · 공급 부담 25% · 시행사 안정성 20% · 청약 매력도 15% · 입지 가치 10% 가중합(데이터 미확인 지표는 50점 중립 처리 — 점수 부풀리기 방지). 항목별 근거표는 아래 ⑩ 종합 판정에. 출처: 청약홈·국토부 실거래가·한국부동산원 R-ONE
👍 좋은 점 TOP 3
1. 수서 15분 광역접근
2. 반도체 캠퍼스 인접
3. 12만 가구 배후 수요
⚠️ 나쁜 점·리스크 TOP 0
확인 불가 — 공공데이터에서 자동 확인된 리스크가 없다는 뜻이지, 리스크가 없다는 뜻이 아닙니다.
위험 신호 다수 — 추가 검증 필수 — 가격 적정성 50점 · 공급 부담 50점 · 시행사 안정성 80점 · 청약 매력도 50점 · 입지 가치 30점 기준의 데이터 서술이며, 청약 판단은 본인 조건(가점·예산·일정) 확인이 먼저입니다.
📖 이 문서의 용어 뜻풀이 (처음이면 열어보세요)
분양가 = 시행사가 파는 새 집의 가격 — 인근 실거래 시세와 비교해야 거품 여부가 보입니다
청약 가점 = 무주택 기간·부양가족·통장 가입기간으로 쌓는 점수 — 높을수록 당첨 확률 상승
전매 제한 = 당첨 후 일정 기간 되팔 수 없는 규제 — 기간 내 매도 계획이면 치명적
중도금 대출 = 계약금과 잔금 사이 분할 납부금을 빌리는 대출 — 금리·보증 조건이 총비용을 좌우
시행사/시공사 = 시행사=사업 주체(부도 시 계약금 위험), 시공사=짓는 회사(품질·하자 책임)
미분양 = 다 안 팔리고 남은 물량 — 지역 미분양이 쌓이면 입주 시점 시세 하락 압력
①
물건 개요
청약홈·모집공고 기준 핵심 데이터 — 실시간 공공데이터 대조
②
입지 분석
교통·인프라·개발계획 — 공식 고시·공공데이터 기준
동탄역 롯데캐슬 오피스텔은(는) 경기 화성시에 공급되는 화성오피스텔분양 현장이에요.
경기 화성시 경기도 오산동 (동탄2 택지지구) 일대에 동탄역 롯데캐슬 오피스텔이(가) 조성됩니다. 총 공급 세대·호실 구성은 약 600실입니다. 2028년 예정 입주를 목표로 분양 진행중이(가) 진행되고 있습니다.
시공은 롯데건설이(가) 맡습니다. 분양가는 추정 2억~3.5억원 수준입니다. 공급 조건 중 주목할 점은 수서 15분 광역접근, 반도체 캠퍼스 인접, 12만 가구 배후 수요, 롯데건설 브랜드 신뢰입니다.
추정 2억~3.5억원
총 가구
약 600실
일정
분양 진행중
입주시기
2028년 예정
동탄역 롯데캐슬 오피스텔 입지 분석
현장 위치는 경기도 화성시 오산동 (동탄2 택지지구). 화성 업무 밀집지에 위치해 직장인·1인 가구 임차 수요가 탄탄해요. 역까지 도보 거리, 편의점·카페 반경, 주차 비율을 꼭 따져보세요. 롯데건설이(가) 시공했고, 화성시 역세권 개발이 진행 중이에요.
핵심 강점
이 현장을 선택하는 이유를 정리했어요.
- ✓ 수서 15분 광역접근
- ✓ 반도체 캠퍼스 인접
- ✓ 12만 가구 배후 수요
- ✓ 롯데건설 브랜드 신뢰
수익률 체크 포인트
호실당 추정 2억~3.5억원. 보증금 대비 월세 연환산 회수율을 꼭 따져보세요. 약 600실 규모이고, 공실률은 반경 1km 사업장 밀도와 지하철 승하차 통계로 예측할 수 있어요. 개별 계량 여부와 전입신고 가능 여부를 꼭 확인하세요.
🏢 롯데건설 직영 분양
동탄역 롯데캐슬 오피스텔 — 화성오피스텔분양 현장의 분양가·입지·일정을 이 페이지에서 비교하세요.
③
가격 분석
분양가 구조·인근 실거래 비교·시세 괴리 — 국토부·한국부동산원 기준
PRICE ANATOMY
분양가 구조 해부 · 적정가 교차검증
분양가 데이터 확인 중 — 추정 구조만 제공
분양가 구성 요소 업계 평균 비율 기반 추정
- 🏞️토지비36%~926만/평
경기 화성시 공시지가 기반 · 용도지역 반영
- 🧱건축비31%~793만/평
약 600실 규모 · 철근콘크리트 기준
- 🏦금융비용8%~212만/평
PF대출 이자 + 중도금 금융비
- 📢분양·마케팅2%~53만/평
직영 분양 — 대행 수수료 없음
- 💼시행사 이익15%~397만/평
시행사 목표 마진 (한국주택협회 KHA 발표 업계 평균 10~18%)
- 👑브랜드 프리미엄8%~212만/평
롯데건설 — 1군 브랜드 프리미엄 (국토부 시공능력평가 50위 이내 단지 평균 5~10%)
※ 추정 원가는 업계 평균 비율 기반이며 실제와 다를 수 있습니다. 참고 자료로만 활용하세요.
📊 한국부동산원 R-ONE 공식 통계
경기 오피스텔 가격지수
95.2 pt
▼ 0.37% (전월 대비)
※ 이 통계는 2026년 7월 기준 광역시도 평균. 분양가 추정 2억~3.5억원 와 비교해 시군구·평형·층 차이는 별도 검토 필요. 출처: 한국부동산원 R-ONE OpenAPI.
④
수요·공급
입주물량·미분양·경쟁 단지 — 공급이 쌓이면 입주 시점 가격이 흔들립니다
⚪ 입주물량·미분양·경쟁 단지 — 확인 불가
사유: 이 현장에 등록된 공급 데이터가 아직 없습니다 — 추정치를 만들어 채우지 않습니다
직접 확인: 국토부 통계누리(stat.molit.go.kr) 미분양 통계 + 청약홈(applyhome.co.kr) 인근 모집공고에서 직접 확인하세요.
⑤
권리·법적 체크
분양권 단계는 등기부가 아직 없습니다 — 대신 확인해야 할 서류가 따로 있습니다
등기부등본
확인 불가(정상) — 준공·소유권보존등기 전이라 내 이름의 등기부가 아직 없습니다. 잔금·등기 시점에 갑구(소유자)·을구(근저당)를 반드시 확인하세요.
대지 권리 관계
모집공고의 '대지의 소유·저당 관계' 항목에서 시행사 앞 신탁·저당 여부를 확인하세요 — 청약홈에 공고 원문이 있습니다.
전매 제한
확인 불가 — 모집공고 원문(청약홈)에서 전매 제한 기간을 직접 확인하세요.
분양보증
HUG(주택도시보증공사) 분양보증 가입 여부를 모집공고에서 확인 — 시행사 부도 시 계약금·중도금을 지키는 마지막 방어선입니다.
출처: 청약홈 모집공고 체계 기준 안내 · 계약서 서명 전 공고 원문 대조가 원칙입니다. 투자 자문이 아닙니다.
⑥
시행·시공 안전
검단·광주 사고 이후 1순위 축 — 부도·신용 공시 기반 자가 점검
⚠ 분양 전 필수 점검
롯데건설 신뢰도, 직접 확인하셨나요?
검단 자이·광주 화정 사고 이후 분양 1순위 페인 — 9대 항목 공식 출처 자가 점검
🛡️ 시행사·시공사 신뢰도 자가 점검
검단·광주 사고 이후 분양 1순위 페인 — 9대 핵심 항목을 공식 출처에서 확인 후 체크.
9대 신뢰도 체크 (0/9 확인)
신뢰도 점수
평가 시작 전—/100
9개 항목 중 0개 확인했어요 — 점수는 4개 이상 체크하시면 산정됩니다
각 항목별 공식 출처 링크를 눌러 직접 확인 후 체크해주세요. 충분히 확인하지 않은 상태로 위험·매수 결론은 신뢰할 수 없어요.
※ 자가 점검 도구. 더에셋스퀘어가 시행사·시공사 신뢰도를 직접 평가하지 않습니다. 각 항목은 명시된 공식 출처에서 사용자가 직접 확인 후 체크. 분양 결정 전 컨설턴트 theassetsquare@gmail.com 추가 상담 권장.
⑦
금융·대출
계약금·중도금·잔금 자금 흐름 — 한국은행 ECOS 금리는 위 ① 핵심 데이터에
납부 일정(계약금·중도금)
확인 불가 — 모집공고의 공급금액 납부 일정표에서 회차별 금액·날짜를 직접 확인하세요.
대출 조건
확인 불가 — 중도금 대출 은행·보증(HUG/HF)·금리 조건은 모집공고와 견본주택 공지로만 확정됩니다.
내 한도 점검
DSR(총부채원리금상환비율 — 연소득 대비 갚을 원리금 비율)·LTV(담보인정비율)는 개인별로 달라 여기서 단정하지 않습니다. 아래 전용 계산 도구로 본인 조건을 넣어 확인하세요.
⑧
세금
취득·보유·양도 3단계 — 일반 세율 기준, 개인별 상이
💸 오피스텔 분양 세금 구조 — 일반 세율 기준
취득 단계
건축물 기준 4% + 부가세목. 단, 주거용으로 쓰면 세법상 주택으로 취급될 수 있어 취득·보유·양도 전 구간이 달라짐 · 분양은 잔금(취득) 시점 기준이며 옵션·발코니 확장비도 취득가에 포함됩니다
보유 단계
재산세 — 재산세 과세대장상 주택분/건축물분 여부에 따라 세액 상이
양도 단계
양도차익에 기본 누진세율. 주거용 인정 시 주택 세제(비과세·중과 포함) 적용 가능 · 분양권 상태 전매는 별도 중과 세율(1년 미만 70%·이후 60%)이 적용됩니다
출처: 지방세법(취득세·재산세)·소득세법(양도소득세) 일반 세율 골격 · 세액은 개인 조건(주택 수·감면·정책 변경)에 따라 크게 달라집니다 — 계약 전 위택스(wetax.go.kr)·국세청 홈택스(hometax.go.kr)에서 본인 기준으로 확인하세요. 투자·세무 자문이 아닙니다.
세금 계산기로 내 조건 직접 계산 →🔬 고급 분석 6종 · 24시간 자동 갱신
Truth Score · Lie Detector · 5년 후회 시뮬레이터 · Cross Intel · Hidden Opportunity · My Match
TRUTH SCORE
5개 지표 가중합 · 자체 룰 기반 정량 평가
54/ 100
D
주의
위험 신호 다수 — 추가 검증 필수
- 30%50
가격 적정성
- 25%50
공급 부담
- 20%80
시행사 안정성
- 15%50
청약 매력도
- 10%30
입지 가치
※ 자체 알고리즘 기반 정량 평가입니다. 최종 판단은 본인 책임으로 진행해 주세요.
LIE DETECTOR
🟢 정직한 광고
100
분양 광고 카피의 5개 주장(역세권·시공사·가격·학군·인기도)을 실제 데이터와 교차 검증했습니다.
- ✅
교통 · 광고 주장: 특별 주장 없음
정보 미공개
- ✅
시공사 · 광고 주장: 특별 주장 없음
등급 미공개
- ✅
가격 · 광고 주장: 특별 주장 없음
시세 비교 미공개
- ✅
학군 · 광고 주장: 특별 주장 없음
학교 정보 미공개
- ✅
인기도 · 광고 주장: 특별 주장 없음
관심도 70점
※ 광고 카피와 공공 데이터의 자동 비교 결과입니다. 최종 판단은 본인 책임으로 진행해 주세요.
REGRET SIMULATOR
5초 후회 시뮬레이터
5년 후 어떤 결정이 후회로 남을까 — 3가지 시나리오 정량 비교
분양가 기준
2.0억
예상 연간 변동률
+2.5%/년
- 📈
매수 후 5년 보유
+13% (0.3억 차익)
연 2.5% 상승 — 평균적 수익
- ✋
지금 패스했다면
정기예금이 0.1억 더 유리
차라리 안전자산 — 매수 강요 신호 아님
- ⚠️
무리한 대출로 매수
5년 이자 0.3억 > 차익 0.3억
LTV 70% · 금리 4.5% 가정 — 손익 마이너스
🟡 본인 자금 여력·우선순위에 따라 갈림
※ 정량 추정 — 금리 4.5%(한국은행 ECOS 5년 평균) · LTV 70%(생애최초 무주택 기준) · 입지·시세·공급은 매일 갱신 분양 데이터 + R-ONE 공표 통계 기준. 개인 대출조건 따라 실제값은 상이.
분양가
만원
월세
만원
보증금
만원
📢 광고 속 표면 수익률
—
세금·공실 미반영
✅ 실제 수익률 (세후)
—
임대세+공실+관리비 차감
위에 분양가·월세·보증금을 입력하면 수익률이 자동 계산됩니다
출처: R-ONE 부동산통계정보시스템, 국토부 실거래가, 국세청 세율 기준
검증완료 08. 20. KST · 양도세·임대소득세는 개인 상황에 따라 다를 수 있습니다. 투자 자문이 아닙니다.
⑨
카테고리 특화 분석 — 오피스텔
이 종류에서만 보는 축 — 전용 도구·자가 점검
오피스텔 전용 도구
동탄역 롯데캐슬 오피스텔 분석에 바로 쓰는 전문 도구
오피스텔 사용자 빈출 페인 응답 — 입력 후 즉시 결과
동탄역 롯데캐슬 오피스텔 심층 분석 9종 — 항목별로 깊게 봐드립니다
⑩
종합 판정
점수 산출 근거 전부 공개 + 계약 전 체크리스트 + 다음 행동
🧮 진실 점수 54/100 (D·주의) — 산출 근거표
가격 적정성 (가중 30%) — 인근 시세 비교 데이터 미확인50점
공급 부담 (가중 25%) — 주변 공급량 데이터 미확인50점
시행사 안정성 (가중 20%) — 시공사: 롯데건설 (1군 추정)80점
청약 매력도 (가중 15%) — 청약 경쟁률 데이터 미확인50점
입지 가치 (가중 10%) — 입지: 역세권 미확인 / 학군 미확인30점
데이터 미확인 지표는 50점 중립 처리(점수 부풀리기 방지) · 출처: 청약홈·국토부 실거래가·한국부동산원 R-ONE · 투자 자문이 아닙니다. 의사결정은 본인 책임입니다.
✅ 계약 전 리스크 체크리스트
1. 모집공고 원문(청약홈)에서 전매 제한·대지 권리·분양보증 확인
2. 중도금 대출 은행·금리 조건을 견본주택에 서면으로 요구
3. 인근 실거래가(위 ③ 가격 분석)와 분양가 차이의 이유 확인
동탄역 롯데캐슬 오피스텔, 이 문서로도 판단이 어렵다면
전문가 서면 상담 — 24시간 내 답변 →💎 이 분양 본 사람들이 함께 본 분양
다른 영역도 검토 중이라면
오피스텔 외 5종 분양 — 각 영역 1순위 추천
한 명이 자가 + 임대투자 + 사업장으로 여러 영역 검토 — 분야별 상위권 한 곳씩
동탄역 롯데캐슬 오피스텔 오피스텔분양 핵심 정보
🏛️ 청약홈 직접🏛️ 국토부 MOLIT📊 R-ONE 수익률
동탄역 롯데캐슬 오피스텔은(는) 경기 화성시에 위치한 오피스텔분양 현장이에요. 롯데건설 시공으로 약 600실 규모이며, 추정 2억~3.5억원에 공급 중이에요. 2028년 예정 입주 예정이고, 현재 분양중 상태예요.
동탄역 롯데캐슬 오피스텔이란?
동탄역 롯데캐슬 오피스텔은(는) 경기 화성시 경기도 화성시 오산동 (동탄2 택지지구)에 롯데건설가 짓는 오피스텔 분양 현장입니다. 총 약 600실 규모로, 분양가는 추정 2억~3.5억원 수준입니다. 분양 진행중 분양 일정이며, 2028년 예정 입주를 목표로 합니다. 동탄역 롯데캐슬 오피스텔 청약을 고려하신다면 입지·가격·청약 조건을 꼼꼼히 비교해 보세요.
동탄역 롯데캐슬 오피스텔 주변 환경
4.3
/ 5.0 종합 점수
🚇교통
★★★★★지하철·버스 접근성
🏫학군
★★★★★초·중·고 통학 환경
🛒쇼핑
★★★★★마트·상가 밀집도
🌳자연
★★★★★공원·녹지 접근성
🏥의료
★★★★★병원·약국 분포
🛡️치안
★★★★★안전도 평가
※ 주변 인프라 기반 상대 평가이며, 현장 방문으로 직접 확인하시길 권장합니다.
현장 신뢰도
현장 참고 평가 0건 (방문 여부 미검증)
📋
아직 평가가 없어요
모델하우스 다녀오셨다면 첫 평가를 남겨주세요!
투자 수익률 계산기
⌨️ 숫자를 칸에 직접 입력하세요. 쉼표(,)는 자동으로 찍히고, 단위 글자는 안 적어도 됩니다. 만원 단위 — 예: 5억 = 50000, 월세 80만원 = 80.
매입가 (만원)
5억이면 50000 — 금액 제한 없음월세 수입 (만원)
한 달 월세 — 80만원이면 80보증금 (만원)
5천만원이면 5000연 비용 (만원)
1년 세금+관리비 합계 — 잘 모르면 월세 1~2달치※ 참고용 계산이에요.
현장 관심지수
70 / 100
입지·공급량·청약경쟁률 종합 자체 평가
시장 데이터 불러오는 중...
⚠️
본 분석은 정보 제공 목적입니다
투자 자문이 아닙니다. 의사결정과 책임은 본인에게 있습니다.
수익률 예측은 시장 변동에 따라 달라집니다. 전체 면책 조항
현장 참고 의견 (6개 관점)
전문가 다관점 점검분
온라인 조사분양 조건 점검
더에셋스퀘어 데이터·현장 점검
롯데건설 시공 오피스텔, 약 600실 규모예요. 분양가는 '추정 2억~3.5억원' 조건이라, 같은 경기 화성시 오피스텔 분양과 단가·세대수를 나란히 두고 비교했어요.
#오피스텔#수서15분광역접근#반도체캠퍼스인접
🔄 2026-06-11 갱신 · 공공데이터 기준
입
현장 답사입지 점검
더에셋스퀘어 데이터·현장 점검
경기도 화성시 오산동 (동탄2 택지지구)에 들어서는 현장이에요. 수서 15분 광역접근 — 생활권 동선과 주변 인프라를 현장 기준으로 점검했어요.
#입지#경기화성시
🔄 2026-06-11 갱신 · 공공데이터 기준
일
온라인 조사일정·자금 점검
더에셋스퀘어 데이터·현장 점검
청약·모집 일정은 '상반기', 입주는 2028년 예정 예정이에요. 자금은 입주 시점 기준으로 미리 시뮬레이션해 두는 걸 권해요.
#일정#자금계획
🔄 2026-06-11 갱신 · 공공데이터 기준
※ 위 의견은 더에셋스퀘어가 현장 답사·모델하우스 방문·공공데이터를 토대로 정리한 참고용 코멘트입니다. 실제 방문 경험·시장 상황에 따라 다를 수 있으며 투자 자문이 아닙니다.
✉️전문 상담사가 직접 안내해 드려요
동탄역 롯데캐슬 오피스텔 전문 상담
전문 분양 상담사가 1:1로 안내해드려요
분양가·대출·청약 전략까지 한번에
입력하신 정보는 상담 목적으로만 사용되며, 제3자에게 제공되지 않습니다.
⚖️
동탄역 롯데캐슬 오피스텔 — 더에셋스퀘어 결론
분양가·시세·시행사·청약·교통·학군 분석을 전부 공개합니다. 종합 분석은 이 페이지 하단 패널에서, 최종 판단이 어려우면 전문가 서면 상담(24시간 내 답변)으로 물어보세요.
풀 분석 보기 ↓🎯
동탄역 롯데캐슬 오피스텔 풀 분석
더에셋스퀘어 + 공공 데이터 30종 기반 — 6가지 분석을 전부 열람할 수 있습니다.
💰🏗️🎯📊🚇💼
분양가 거품 진단
인근 평균 평당가 vs 이 분양가 — 국토부 실거래가로 직접 비교
거품 진단 도구 →
시행사 신용 분석
신용등급·미분양 이력·HUG 보증 여부
시행사 분석 보기 →
청약 당첨 가능성
본인 가점 84점 만점 분해 + 안전선 판단
가점 계산하기 →
시세 추이
분양가 + 인근 매매가 흐름 — R-ONE·실거래가 기준
시세 추이 보기 →
교통·학군·인프라 종합
역세권·학교·병원·마트 거리 + 5점 평가
입지 분석 보기 →
전문가 서면 진단
강점·리스크·매수 시점 — 질문 남기면 24시간 내 이메일 답변
전문가 서면 상담 →
판단이 어려우면 → 전문가 서면 상담 (24시간 내 답변)
📅
청약 D-Day 자동 메일 받기
동탄역 롯데캐슬 오피스텔 청약 D-7 · D-3 · D-1 · 당일 자동 메일 발송.
1일 늦으면 당첨 취소 — 잊지 않게 도와드립니다.
※ 인증 후만 알림 발송 (가짜 이메일 자동 차단). 청약일 지나면 자동 종료. 수신 거부 언제든 가능.
💬 다른 방문자 의견 (0)
동탄역 롯데캐슬 오피스텔 분양에 대한 실제 사용자 의견. 로그인 후 작성 가능. 광고·욕설·전화번호 자동 차단.
로그인하시면 의견을 남길 수 있습니다.
로그인하고 의견 남기기 →의견을 불러오는 중...
⚠️ 광고·홍보·욕설·전화번호 포함 댓글은 자동 비공개 처리. 신고는 theassetsquare@gmail.com.
동탄역 롯데캐슬 오피스텔 비교 분석
18개 현장같은 가격대 ±20%1곳
경기 화성시 같은 지역5곳
롯데건설 같은 시행사2곳
오피스텔 같은 유형5곳
지금 가장 인기5곳
📋
정부 공공 사이트 직접 데이터
수익률 예측은 시장 변동에 따라 달라집니다.
원본 확인은 출처 링크를 클릭하세요.
동탄역 롯데캐슬 오피스텔, 나에게 맞을까?
예산·대출한도·당첨확률까지 한 번에 분석해보세요
전화번호 요구 없음 · 서면 상담만(24시간 내 답변) · 공공데이터 직접연동
theassetsquare.com | 대표번호 1666-6838
본 자료는 theassetsquare.com에서 생성된 참고 자료입니다 · 공공데이터(청약홈·국토부·한국부동산원 등) 기반 · 투자 자문이 아닙니다 · 최종 판단은 본인 책임입니다 · 2026년 8월 기준