토지거래허가구역 실거주 유예 5월 확대 — 세입자 낀 매수, 달라진 의무 조건 정리

토지거래허가구역 실거주 유예 확대 — 2026년 5월 변경 사항

국토교통부는 2026년 5월, 토지거래허가구역 내 주택 매수 시 즉시 입주 의무를 완화하는 조치를 발표했다. 기존에는 일부 세입자 상황에만 유예가 적용됐으나, 이번 확대로 비거주 1주택자를 포함한 '세입자가 있는 주택 전체'로 유예 대상이 넓어졌다. 이에 따라 세입자가 있는 주택을 매수할 경우 임대차 계약 종료 시까지 실거주 의무가 유예된다(mhb-blog.com 2026, 국토교통부 고시 참조).

다만 유예는 영구 면제가 아니다. 임대차 계약 종료 후에는 반드시 2년간 직접 거주해야 하는 실거주 의무가 살아 있다. 유예 기간 동안 매도하거나 거주 요건을 충족하지 못하면 허가 조건 위반으로 처분될 수 있다. 계약 전에 현재 임대차 계약 만료 시점과 본인의 실거주 가능 시점을 반드시 확인해야 한다.

개발제한구역(그린벨트) 토지 양도세 감면 — 2028년 12월까지 연장

2026년 세법 개정을 통해 개발제한구역 내 토지를 '개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법'에 따른 토지매수 청구나 협의매수, 또는 공익사업용 협의매수·수용으로 양도할 경우 적용되는 양도세 감면 혜택이 2028년 12월 31일까지 3년 연장됐다(조세특례제한법 개정).

이 감면은 토지 소유자가 자진 매도하는 일반 거래에는 적용되지 않는다. 국가 또는 공공기관이 공익사업 목적으로 협의매수하거나 수용하는 경우에 한정된다. 개발제한구역 안에 토지를 보유하고 있다면, 향후 공익사업 편입 가능성이 있는지 관할 지자체 도시계획과에 확인하는 것이 합리적이다. 이는 더에셋스퀘어 컨설턴트팀의 해석이다.

토지 투자 전 규제 확인 — 토지이용계획과 용도지역이 먼저다

토지 투자에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 토지이용계획확인원과 용도지역이다. 같은 면적이어도 자연녹지·보전녹지·계획관리지역 여부에 따라 허용 행위와 개발 가능성이 완전히 달라진다. 토지이음(eum.go.kr)에서 주소 검색만으로 용도지역·지구·구역 정보를 무료로 조회할 수 있다.

2026년 현재 서울 전역과 경기도 주요 지역이 토지거래허가구역으로 지정·운영 중이다(국토교통부 2026.01.28 재지정 공고). 수도권에서 토지를 매수할 때는 허가구역 여부, 이용 목적(실사용 의무), 면적 기준을 먼저 확인해야 한다. 면적 기준을 초과하는 거래는 반드시 관할 구청의 허가를 받아야 계약 효력이 발생한다. 더에셋스퀘어 자체 집계 기준 현재 활성 토지 분양 현장은 전국 4건이다(청약홈 연동 자체 집계 2026.06.19). 본 내용은 정보 제공이며 투자 자문이 아니다.

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