지식산업센터 1분기 거래 35% 급감 — 역세권도 공실 90% 사례 속 주거용 전환 논의 가속

2026년 1분기 거래량 급감 — 2년 만에 절반 수준

2026년 1분기 전국 지식산업센터 매매거래는 총 561건으로, 직전 분기(747건) 대비 24.9%, 전년 동기(861건) 대비 34.8% 감소했다(이데일리 2026). 수도권에서 발생한 매매거래는 495건, 거래금액은 1913억원으로 전체의 88.2%, 79.0%를 각각 차지했다. 2년 전과 비교하면 거래 규모가 절반 수준까지 축소된 상태다.

시장 냉각의 원인은 공급 과잉과 기업 수요 부진이 겹친 구조적 문제다. 2026년까지 입주 예정 지식산업센터가 410여 동에 달하고, 10년 만에 전국 동수가 5배로 늘어나면서(한국산업단지공단 KICOX) 수요 대비 공급이 크게 앞서 있다. 서울 244곳·경기 301곳·인천 39곳의 촘촘한 공급망이 기존 단지들의 임차인 유치를 더 어렵게 만들고 있다.

역세권 단지도 90% 공실 — 입지만으로 해결 안 되는 구조

머니투데이(2026.04.05) 보도에 따르면 역세권에 위치한 지식산업센터임에도 전체 243호실 중 25개만 분양계약이 체결된 사례가 있다. 공실률 90%에 달하는 이 단지는 '역세권이면 안전하다'는 기존 통념이 공급 과잉 국면에서 작동하지 않는다는 것을 보여준다.

정부는 이 문제를 해결하기 위해 지식산업센터를 주거용으로 전환할 수 있도록 허용하는 방안을 검토하고 있다(머니투데이 2026.04.05). 지식산업센터 본래의 산업용 기능 유지 여부와 전환 후 주거 시장에 미치는 영향을 두고 논의가 진행 중이다. 전환이 허용되더라도 단지별 용도 변경 절차와 비용이 수반되므로 단순히 '해결책'으로 받아들이기보다 구조적 리스크 해소의 부분적 출구로 보는 것이 합리적이다. 이는 더에셋스퀘어 컨설턴트팀의 해석이다.

수요가 모이는 예외 — 대기업 배후수요 단지의 조건

한국경제(2026.05.28) 보도에 따르면 대기업 클러스터 인근에 배후수요가 확보된 단지는 시장 냉각 속에서도 기업 수요가 집중되는 예외가 생기고 있다. 용인 반도체 클러스터 배후수요를 흡수하는 단지가 대표 사례로 언급됐다. 수도권 주요 지역 지식산업센터에서 4~6%의 표면수익률이 유지되는 사례도 배후수요가 있는 단지에서 나온다.

더에셋스퀘어 자체 집계 기준 현재 활성 지식산업센터 분양 현장은 전국 8건이다(청약홈 연동 자체 집계 2026.06.19). 지산 투자를 검토할 때는 주변 대기업·연구기관·스타트업 집적지 여부와 실제 임차 수요 사례를 먼저 확인해야 한다. 본 내용은 정보 제공이며 투자 자문이 아니다.

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