상가 공실 핵심 1%·외곽 15% — 같은 상가인데 왜 수익이 이렇게 다른가

전국 평균 공실 5~7% — 그런데 양극화가 숨어 있다

한국부동산원 상업용부동산 임대동향 2026년 1분기 기준 전국 대형 상가 공실률은 5~7% 수준으로 비교적 안정적이다. 그런데 이 수치는 극단적으로 양극화된 시장의 평균이라 그대로 믿으면 위험하다.

Cushman & Wakefield 2026 한국 상업용 부동산 시장 전망에 따르면 체류형·경험형 상권(백화점 인근, 복합문화공간 배후, 역세권 F&B 중심)의 공실은 1~3% 수준이다. 반면 온라인으로 대체 가능한 판매 위주 상권(외곽 생활밀착형 단지내상가, 지방 로드숍 중심지)은 공실이 10~15%까지 벌어진다. 평균 5~7%는 이 둘을 섞은 수치다.

서울 도심 상가 월임대료 3.3㎡당 4.8만원 — 수익률로 역산하면

한국부동산원 상업용부동산 임대동향 2026년 1분기 기준 서울 도심 상가 월임대료는 3.3㎡당 평균 4.8만원 수준이다. 3.3㎡당 분양가가 2,500만원인 상가의 연간 임대수익률을 역산하면 약 2.3%가 된다. 공실 10% 반영 시 실질 수익률은 2.1%로 내려간다.

현재 은행 정기예금 금리(3%대)보다 낮은 수익률이다. 여기에 관리비(월 60~90만원 수준)를 빼면 순수익은 더 줄어든다. 서울 핵심 상권 내 체류 목적 유동인구가 많은 위치의 1층 코너 호실이 아니면 이 계산이 성립하지 않는 경우가 많다.

2026년 상반기 분양상가 판단 기준 3가지

첫째, 상권 내 방문자 체류시간을 확인해야 한다. 서울시 우리마을가게 상권분석 서비스(golmok.seoul.go.kr)에서 체류시간과 재방문율을 무료 조회할 수 있다. 체류시간 30분 이상, 재방문율 40% 이상 상권이 공실 방어에 유리하다(출처: 서울시 우리마을가게 상권분석 서비스).

둘째, 전용면적 40㎡ 이상 여부다. 쇼룸·팝업·F&B 임차인이 들어올 수 있는 최소 사이즈다. 이 이하면 임차 수요가 소매로 제한되고 업종 교체 주기가 짧아진다. 셋째, 3.3㎡당 분양가 역산 임대수익률이 관리비·공실 반영 후에도 4% 이상인지 확인해야 한다. 이 세 가지 중 하나라도 안 되면 공실 기간의 대출이자를 2~3년 감당할 자신이 있는지 먼저 계산해야 한다. 본 내용은 정보 제공이며 투자 자문이 아닙니다.

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