분양상가 수익률 계산 전 필수 — 임대차보호법 갱신청구권 10년·임대료 상한 5%

계약갱신청구권 10년 — 임차인을 마음대로 내보낼 수 없는 구조

상가건물 임대차보호법 제10조는 임차인에게 최초 계약일 기준 최대 10년간 계약갱신청구권을 보장한다(법제처 law.go.kr). 임대인이 정당한 사유 없이 갱신을 거절하면 임차인은 이를 법원에 다툴 수 있다. 분양상가를 새로 매수한 임대인은 기존 임차인의 잔여 계약 기간과 갱신청구권을 그대로 이어받는다.

임차인이 이미 5년을 영업했다면 신규 임대인은 추가로 5년까지 갱신 요구를 거절하기 어렵다. 이 기간 동안 임차인 교체를 원해도 계약 만료 전에는 권리금·퇴거 협상 과정이 필요하다.

임대료 증액 상한 5% — 수익률 계획에 반드시 반영해야

상가건물 임대차보호법 시행령은 임대료 증액을 연간 5%를 초과하지 못하도록 규정한다(법제처 law.go.kr). 인근 시세가 10~20% 올랐더라도 현 임차인과의 계약에서는 5% 상한이 적용된다.

분양상가 수익률을 계산할 때 이 점을 반드시 반영해야 한다. 초기 임대료가 시세보다 낮게 설정된 상가를 매수하면 갱신 기간 동안 시세 회복 속도가 느린 구조가 고착될 수 있다. 반대로 기존 임대료가 시세보다 높은 상가라면 임차인 퇴거 후 공실 위험이 생길 수 있다.

기존 임차인 있는 분양상가 매수 전 확인 3가지

첫째, 현재 임대료와 인근 시세의 괴리를 확인해야 한다. 한국부동산원 상업용부동산 임대동향(reb.or.kr)에서 지역별 임대가격지수를 조회하면 시세 비교 기준이 된다.

둘째, 임차인의 잔여 계약 기간과 최초 계약 시점을 확인해야 한다. 10년 갱신청구권의 기산점은 최초 계약일 기준이다. 셋째, 임차인이 권리금을 지불했는지 확인해야 한다. 권리금이 있는 상가는 임차인 교체 협상에서 권리금 회수 이슈가 추가된다. 이 세 가지를 확인하지 않고 임대료 인상만 기대하고 매수하면 수익 계획과 다른 결과가 나온다. 본 내용은 정보 제공이며 투자 자문이 아닙니다.

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