실거주 14억·비거주 9억 — 세제 개편이 오피스텔 수요를 대형으로 미는 이유

보유의 이유를 묻는 세제 — 오피스텔에 생긴 새 변수

헤럴드경제 보도(2026.08)에 따르면 정부가 지난 3일 발표한 2026년 세제개편안은 고가·비거주 주택의 세 부담을 조정하고 실거주 1주택 혜택을 강화하는 내용을 담았습니다. 종합부동산세 기본공제가 실거주 주택은 14억원으로 올라가는 반면 거주하지 않는 주택은 9억원으로 낮아지는 구조라, 앞으로는 '몇 채를 갖고 있느냐'보다 '왜, 어떻게 쓰고 있느냐'가 세금을 가릅니다.

이 변화가 오피스텔 시장에 닿는 지점은 분명합니다. 보유 목적과 실제 이용 형태의 중요성이 커지면서 업무와 체류 기능을 결합한 공간에 대한 관심이 이어지고 있다는 것이 해당 보도의 진단입니다. 실제로 서울 여의도 등 업무지구에서는 일과 숙박을 겸하는 콘셉트의 오피스텔 공급이 등장하고 있습니다(출처: 헤럴드경제 2026.08 보도). 세금이 용도를 묻기 시작하자, 용도가 분명한 상품이 먼저 움직이는 것입니다.

가격은 이미 답했다 — 대형 8.6% vs 소형 하락

인더뉴스 보도(2026.08)가 인용한 한국부동산원 통계에 따르면 올해 6월 서울 전용 85㎡ 초과 대형 오피스텔 매매가격은 1년 전보다 8.6% 올랐습니다. 전용 60~85㎡ 중대형은 3.8%, 40~60㎡ 중형은 1.5% 상승한 반면 소형과 초소형은 하락 흐름을 이어갔습니다. 면적이 클수록 상승률이 높은 계단형 구조 — 임대수익용 소형이 아니라 실사용·실거주형 대형에 수요가 옮겨갔다는 뜻입니다.

거래의 밑단도 확인했습니다. 더에셋스퀘어가 국토부 실거래가 공개시스템을 집계한 데이터(갱신 08.15)에서 8월 계약분 서울 오피스텔 매매 신고는 25개 자치구 합계 138건이고 마포구 16건·강서구 16건·송파구 14건이 상위입니다. 수도권 전체에서는 하남시가 24건으로 가장 많고 인천 부평구가 17건으로 뒤를 잇습니다. 업무지구·교통 결절점 주변으로 신고가 모이는 분포는 '쓰임새 있는 오피스텔'만 살아남는 시장 재편과 같은 방향입니다.

오늘 확인할 것

첫째, 오피스텔 청약·매수를 검토 중이라면 오늘 해당 물건의 건축물대장 용도(업무시설·준주택 여부)와 전입신고 가능 여부부터 확인하십시오. 세제 개편 이후에는 같은 오피스텔이라도 실거주·업무용 증빙 가능성이 자산 가치를 가를 수 있습니다. 둘째, 규모별 온도차를 기억하십시오. 통계는 대형·중대형의 강세와 소형의 약세를 가리키고 있어, 임대수익용 소형에 접근할 때는 공실·수익률 검증이 한층 더 필요합니다(출처: 한국부동산원, 인더뉴스 2026.08 보도).

셋째, 세제개편안은 아직 국회 논의를 남겨둔 '안'입니다. 공제 금액과 시행 시기는 입법 과정에서 달라질 수 있으므로 계약 전 최신 확정안을 반드시 확인해야 합니다. 이 글은 보도와 공공 통계에 대한 해설로 세무·투자 자문이 아니며, 구체적 세금 판단은 세무사 상담과 본인 확인을 거치시기 바랍니다.

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