서울 +0.24% 지방 -0.71% — 오피스텔 가격표가 두 장이 된 이유

전국 -0.30%의 속사정 — 서울만 반대로 움직였다

뉴스핌(2026.07.15)이 전한 한국부동산원 2분기 오피스텔 가격동향조사 결과, 전국 오피스텔 매매가격은 전분기 대비 0.30% 하락했습니다. 그런데 서울은 0.24% 상승으로 방향이 반대였습니다. 도심권과 역세권, 준신축 오피스텔을 중심으로 아파트 대체 수요가 이어졌다는 분석입니다. 반면 지방은 0.71% 내렸는데, 신축 아파트와 오피스텔 공급이 겹친 지역에서 매물이 쌓인 영향으로 풀이됩니다.

규제의 풍선효과도 겹칩니다. 서울 전역과 수도권 주요 지역 아파트에 대한 규제 부담이 커지면서, 규제를 덜 받는 오피스텔로 실수요와 투자 수요가 함께 이동하고 있다는 것이 시장의 진단입니다. 임대수익률이 오름세를 유지하고 있어 수익형 상품으로서의 매력도 다시 평가받는 분위기입니다.

아파트 청약의 온도가 오피스텔 수요를 만든다

서울 오피스텔 수요의 뿌리는 아파트 시장에 있습니다. 더에셋스퀘어 데이터 분석(출처: 청약홈, 갱신 08.01) 기준 최근 접수를 마감한 한 아파트 공고에서는 전용 84㎡ 타입이 2가구 모집에 210건, 105대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 이렇게 좁은 문 앞에서 발길을 돌린 수요 일부가 도심 역세권 오피스텔의 매매·분양으로 흘러드는 구조입니다.

다만 이 논리는 서울과 일부 수도권 역세권에서만 작동합니다. 아파트 경쟁이 느슨하고 오피스텔 공급이 많은 지역에서는 대체 수요 자체가 성립하지 않습니다. 2분기 지방 -0.71%라는 숫자가 그 증거입니다. 분양 광고가 말하는 아파트 대체재 논리를 그대로 받지 말고, 해당 지역 아파트 청약 경쟁률부터 확인하는 것이 순서입니다.

오늘 확인할 것

첫째, 관심 오피스텔이 있는 지역의 최근 아파트 청약 경쟁률을 청약홈에서 열어 보십시오. 아파트 문이 좁은 지역일수록 오피스텔 대체 수요 논리가 성립하고, 미달이 흔한 지역이라면 그 논리는 광고 문구에 불과합니다. 둘째, 한국부동산원 부동산통계정보시스템에서 해당 시군구의 오피스텔 매매가격지수 방향을 확인해 서울형 시장인지 지방형 시장인지 구분하십시오.

셋째, 수익형으로 접근한다면 주변 신축 오피스텔의 실제 월세 시세와 공실 기간을 두 곳 이상 중개업소에 교차 확인한 뒤 수익률을 다시 계산해 보십시오. 이 글은 투자 자문이 아니라 시장 데이터 해설이며, 매수와 청약 판단의 책임은 본인에게 있습니다.

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