지식산업센터 공실 55% 돌파 — 3분기 주거용 전환 특별법으로 2년간 1만5천가구 공급
전국 지식산업센터 공실률이 55% 수준에 달한다는 분석이 나왔습니다(출처: 머니투데이 2026.04.05). 2022~2024년 공급된 65개 사업장의 평균 미분양률은 37%이며, 서울은 43%, 경기는 32% 수준입니다. 정부는 3분기 중 공공주택특별법 시행령을 개정해 LH의 지식산업센터 매입·주거 전환 길을 열고, 2년간 1만5,000가구 공급을 목표로 합니다(출처: 파이낸셜뉴스 2026.06.10).
출처: 머니투데이 2026.04.05 · 파이낸셜뉴스 2026.06.10 · 파이낸셜뉴스 2026.06.10, 서울신문 2026.01.27 · 검증 2026-07-03
공실률 55% — 3년간 과잉공급이 누적된 결과
전국 지식산업센터 공실률이 55% 수준까지 상승했다는 분석이 나왔습니다(출처: 머니투데이 2026.04.05). 2022~2024년 공급된 65개 사업장의 평균 미분양률은 37%이며, 서울 43%, 경기 32% 수준입니다. 2026년 말이면 전국 지식산업센터가 1,600여 동으로 10년 만에 5배 폭증하는 것이 핵심 원인입니다.
ICT 창업 생태계가 2021년 이후 위축되면서 핵심 수요층이 감소한 것도 공실 누적에 영향을 줬습니다. 역세권에 위치해도 배후 수요 없이 분양된 물량은 공실률이 90%에 달하는 경우도 있었습니다(출처: 머니투데이 2026.04.05). 일부 단지는 입주율 80%를 회복하는 등 개선 흐름도 있지만 전체 평균은 여전히 낮습니다.
3분기 특별법 — LH 매입 후 주거 전환 법적 근거 마련
국토교통부는 3분기 중 공공주택특별법 시행령을 개정해 LH(한국토지주택공사)가 지식산업센터를 매입한 뒤 주거용으로 전환할 수 있는 법적 근거를 마련할 예정입니다(출처: 파이낸셜뉴스 2026.06.10). 기존에는 업무시설 용도 건축물만 매입 가능했으나, 건축법상 '공장'으로 분류된 지식산업센터도 포함됩니다.
정부는 이 조치를 통해 2년간 1만5,000가구, 2030년까지 3만3,000가구를 공실 상가·지식산업센터를 활용해 주거로 공급한다는 목표를 제시했습니다(출처: 파이낸셜뉴스 2026.06.10, 서울신문 2026.01.27). 30㎡ 미만 준주택으로 용도를 변경할 경우 주차장 추가 확보 의무가 면제됩니다(출처: 아주경제 2026.05.26).
투자자 시각 — 전환 수혜와 여전한 공실 리스크
지식산업센터 보유자 입장에서 LH 매입 대상이 되면 공실 해소의 출구가 생깁니다. 반면 매입 대상에서 제외되거나 LH 매입가가 기대보다 낮을 경우 공실 리스크를 계속 자체 감당해야 합니다. 매입 조건·가격·대상 사업장은 시행령 개정 후 LH 공고를 통해 확인해야 합니다.
신규 투자를 검토한다면 현재 지식산업센터 시장은 신중한 접근이 필요합니다. 배후 기업 밀도, 교통 편의성, 업종 적합성을 구체적으로 확인하고, 공실 기간 중 이자를 감당할 자금 여력을 반드시 점검해야 합니다. 본 내용은 투자 자문이 아닙니다.
📌 더에셋스퀘어 분양 리서치 — 한 줄 결론
공실 55% 상황에서 정부 주거 전환 정책은 단기 출구 전략이 될 수 있습니다. 모든 지산이 매입 대상이 되는 건 아니며, 입주 전 배후 수요와 업종 적합성 확인이 선행돼야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 지식산업센터 주거용 전환이 되면 기존 입주 기업에 영향이 있나요?
LH가 매입하는 건 미분양·공실 물량 중심입니다. 이미 기업이 입주한 호실은 기존 계약이 유지됩니다. 다만 같은 건물 내 일부 호실이 주거 용도로 전환될 경우 건물 성격이 혼재될 수 있어 입주 기업의 업무 환경에 영향을 줄 수 있습니다.
Q. 지식산업센터를 지금 신규 분양받는 것이 유효한 투자인가요?
현재 시장은 과공급 단계입니다. 신규 투자를 검토한다면 ①반경 1km 내 배후 기업 밀도 ②교통(역세권 도보 10분 이내) ③업종 입주 제한 ④공실 2년을 감당할 자금 여력을 반드시 점검하세요. 입지 우위가 없는 물량은 주거 전환 전까지 장기 공실이 이어질 수 있습니다(출처: 머니투데이 2026.04.05).
Q. 30㎡ 미만 준주택 전환 시 주차 면제 조항은 어떻게 활용하나요?
아주경제(2026.05.26) 보도에 따르면 30㎡ 미만 준주택으로 용도를 변경할 경우 주차장 추가 확보 의무가 면제됩니다. 지하주차장 증설 비용을 줄여 전환 비용을 낮추는 조치입니다. 세부 조건은 공공주택특별법 시행령 개정 후 국토교통부 고시를 확인하세요.
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