지원시설 30%에서 50%로 — 지식산업센터 빈 층의 반전 카드
지식산업센터의 가장 큰 골칫거리였던 빈 지원시설 층에 정책 변수가 생겼습니다. 8·13 대책에서 산업단지·수도권 지원시설 허용 면적이 30%에서 50%로 상향되고, 기숙사 등 지원시설에 근로자가 아닌 사람의 거주도 허용됩니다. 다만 2024년 경매 1,594건·평균 매각가율 64%라는 시장의 바닥을 생각하면, 이 카드가 통하는 입지는 제한적입니다. 어디서 통할지를 배후 데이터로 짚었습니다.
출처: 8·13 공급대책, 파이낸셜뉴스 2026.08.13 보도 · 아주경제 2025.04 보도 · M이코노미뉴스 보도 · 더에셋스퀘어 데이터 분석 (출처: 국토부 실거래가, 갱신 08.25) · 검증 2026-08-26
8·13 대책의 지산 조항 — 면적 상향과 거주 허용
이번 대책에서 지식산업센터와 직접 닿는 조항은 두 가지입니다. 산업단지·수도권 소재 시설의 지원시설(오피스텔·기숙사 등) 허용 면적이 30%에서 50%로, 비수도권은 50%에서 70%로 올라갑니다. 그리고 지원시설 기숙사에 해당 사업장 근로자가 아닌 사람도 거주할 수 있게 됩니다(출처: 파이낸셜뉴스 2026.08.13 보도). 산단·준공업지역 오피스텔의 용적률 250% 상한을 올리는 방안도 별도로 검토되고 있습니다(출처: 파이낸셜뉴스 2026.08.10 보도).
지식산업센터 저층부 상가와 지원시설은 그동안 용도 제한 탓에 임차인을 구하지 못하고 비어 있는 경우가 많았습니다. 허용 면적이 늘고 거주 가능 대상이 넓어지면, 공실로 방치되던 층을 주거형·생활형 용도로 돌릴 여지가 생깁니다. 수분양자 입장에서는 출구가 하나 늘어나는 셈입니다.
경매 1,594건의 바닥 — 정책이 닿는 입지는 따로 있다
정책 완화를 호재로만 읽기에는 시장의 기저가 무겁습니다. 지식산업센터 경매 물건은 2022년 403건에서 2023년 688건, 2024년 1,594건으로 급증했고 평균 매각가율은 64%에 그쳤습니다(출처: 아주경제 2025.04 보도). 올해 1분기 거래도 1,043건으로 전 분기보다 5% 줄었고 거래금액은 2,423억 원으로 18.9% 감소했습니다(출처: M이코노미뉴스 보도). 공급 과잉 입지에서는 용도를 바꿔도 채울 수요 자체가 없습니다.
결국 갈림길은 배후입니다. 더에셋스퀘어 데이터 분석(출처: 국토부 실거래가, 갱신 08.25)으로 지산 밀집지의 8월 주거 거래를 보면, 구로디지털단지를 낀 구로구는 아파트 신고 83건으로 활발했고 가산의 금천구는 41건, 성수의 성동구는 18건이었습니다. 주거·소비 수요가 이미 도는 입지의 지원시설은 완화의 수혜를 받을 수 있지만, 배후가 얇은 외곽 지산은 같은 정책 아래서도 빈 층이 그대로일 가능성이 큽니다.
오늘 확인할 것
첫째, 보유하거나 검토 중인 지식산업센터의 지원시설 비율이 현재 몇 %인지 분양계약서와 건축물대장에서 확인하십시오. 상향된 한도와의 차이가 활용 여지입니다. 둘째, 해당 시·군·구청 건축과에 용도변경 절차와 시행 시기를 문의해 두십시오. 대책 발표와 지자체 인허가 실무 사이에는 시차가 있습니다. 셋째, 매수 검토라면 그 건물의 공실 층을 직접 확인하고, 인근 원룸·오피스텔 월세 시세로 거주 전환 시의 수익을 보수적으로 계산해 보십시오.
정책 해설일 뿐 수익 보장이나 권유가 아닙니다. 분양과 매수 여부는 본인이 현장을 확인하고 결정해야 하며, 그 결과의 책임도 본인에게 있습니다.
📌 더에셋스퀘어 분양 리서치 — 한 줄 결론
지원시설 면적 상향과 거주 허용은 지식산업센터 침체기에 나온 실질적인 출구 카드입니다. 다만 카드가 통하려면 그 층을 채울 사람이 근처에 있어야 합니다. 구로·가산처럼 배후 주거 거래가 도는 입지는 활용 시나리오를 그려볼 만하지만, 공급 과잉 외곽 입지는 용도를 바꿔도 수요가 없습니다. 정책이 아니라 입지가 결과를 정합니다.
자주 묻는 질문
Q. 지원시설 면적 확대는 언제부터 적용되나요?
8·13 대책에 담긴 방향이며, 시행령 개정 등 후속 입법 절차를 거쳐 적용됩니다. 개별 건물의 적용 시점은 관할 지자체 인허가 실무에 따라 달라지므로 시·군·구청 건축과에 확인하는 것이 정확합니다(출처: 파이낸셜뉴스 2026.08.13 보도).
Q. 지식산업센터 시장이 그렇게 나쁜가요?
경매 물건이 2024년 1,594건으로 2년 새 4배 가까이 늘었고 평균 매각가율은 64%였습니다. 올해 1분기 거래금액도 전 분기 대비 18.9% 줄었습니다(출처: 아주경제 2025.04 보도·M이코노미뉴스 보도). 분양가 대비 손실 매물이 흔한 만큼, 신규 분양은 주변 급매·경매가와 반드시 비교해야 합니다.
Q. 빈 지원시설을 주거로 바꾸면 수익이 나나요?
입지에 따라 다릅니다. 인근 원룸·오피스텔 월세 시세, 전환 공사비, 관리비를 넣어 보수적으로 계산해야 하고, 배후 주거 거래가 활발한 지역(예: 8월 신고 기준 구로 83건)일수록 전환 수요를 기대할 수 있습니다(출처: 더에셋스퀘어 데이터 분석, 국토부 실거래가 갱신 08.25).
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