주택수 제외가 2028년까지 늘었다 — 오피스텔을 다시 계산하게 만드는 세 가지

2028년 12월까지 — 시한 연장이 갖는 무게

전용 60㎡·수도권 6억원 이하 비아파트를 살 때 세금 산정에서 주택 수에 넣지 않는 특례가 2028년 12월까지 연장됐습니다(출처: 파이낸셜뉴스 2026.08.13 보도). 기존에 집이 있는 사람도 세 부담 가중 없이 소형 오피스텔로 월세 흐름을 만들 수 있는 기간이 2년 넘게 확보된 것입니다. 그동안 오피스텔 매수를 막아온 가장 큰 심리적 장벽이 '주택 수 합산'이었다는 점에서, 시한 연장은 단순한 행정 조치 이상의 의미가 있습니다.

공급 쪽 지원도 함께 붙었습니다. 비아파트 건설자금 대출한도는 가구당 7000만원에서 9000만원으로 늘고 금리는 3.5%에서 3.2%로 내려갑니다. 오피스텔·기숙사 같은 지원시설의 허용 면적 비율도 수도권·산업단지에서 30%에서 50%로 넓어집니다(출처: 파이낸셜뉴스·헤럴드경제 2026.08.13 보도). 전월세난을 비아파트 공급으로 받아내겠다는 정책 방향이 뚜렷해진 것입니다.

수요는 이미 움직이고 있다 — 하남 24건이 말하는 것

더에셋스퀘어 데이터 분석(출처: 국토부 실거래가, 갱신 08.17)으로 전국 195개 지역의 최근 오피스텔 매매 신고를 집계하면 하남이 24건으로 가장 많고 인천 부평 17건, 마포·강서 각 16건, 송파 14건 순입니다. 3기 신도시와 교통 호재를 낀 경기 동부, 그리고 직주근접 수요가 두터운 서울 서남·도심 권역으로 거래가 몰리는 그림입니다.

아파트 대출 문턱이 올라간 국면에서 오피스텔은 대체재로 다시 조명받고 있습니다. 전국 오피스텔 임대수익률은 올해 4월 기준 5.48%로 집계돼 예금 금리를 웃돕니다(출처: 한국부동산원 오피스텔 가격동향, 뉴스비전e 보도). 다만 평균 수익률 뒤에는 공급이 몰린 권역의 공실이 숨어 있습니다. 마곡·문정 등 수도권 일부 권역은 향후 공급 집중이 예고돼 있어(출처: 뉴스비전e 보도), 지역 선별이 수익률의 사실상 전부입니다.

오늘 확인할 것

첫째, 검토 중인 오피스텔이 전용 60㎡·6억원 요건 안에 드는지부터 확인하십시오. 요건을 벗어나면 주택 수 제외를 전제로 한 세금 계산이 전부 달라집니다. 둘째, 해당 지역의 최근 월세 실거래를 국토부 공개시스템에서 찾아 분양가 대비 실질 수익률을 직접 계산하십시오. 분양 안내문의 수익률 표는 공실·관리비·세금이 빠진 숫자인 경우가 많습니다.

셋째, 입주 예정 물량을 확인하십시오. 같은 5%대 수익률이라도 공급이 몰리는 권역과 소진되는 권역의 3년 뒤는 완전히 다릅니다. 본 기사는 제도와 공개 통계를 해설한 것으로 투자 자문이 아니며, 매수의 최종 판단은 본인 책임입니다.

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