상가 공실률 13.7% 역대 최고 — 뚝섬 임대료는 9.9% 뛰었다
한국부동산원이 10월 29일 발표한 2026년 3분기 상업용부동산 임대동향조사에서 전국 일반상가 공실률은 13.7%로 2015년 통계 작성 이후 가장 높았습니다. 중대형·소규모·집합 모든 유형에서 공실이 늘었고 1층 공실률도 6.9%로 세 분기 연속 올랐습니다. 그런데 같은 조사에서 서울 뚝섬 상권 임대료는 9.92% 뛰었습니다. 평균의 악화와 특정 상권의 급등이 공존하는 시장을 분양 관점에서 읽었습니다.
출처: 한국부동산원 2026년 3분기 상업용부동산 임대동향조사 (10.29 발표) · 한국부동산원 같은 조사 · SBS Biz 2026.10.29 보도 · 검증 2026-11-01
13.7% — 전 유형에서 함께 늘어난 공실
한국부동산원의 2026년 3분기 상업용부동산 임대동향조사(10.29 발표)에 따르면 9월 말 기준 전국 일반상가 공실률은 13.7%로 직전 분기보다 0.3%포인트 올라 2015년 1분기 통계 작성 이후 최고치를 기록했습니다. 유형별로는 중대형 상가 14.7%(+0.4%포인트), 소규모 상가 8.7%(+0.2%포인트), 집합상가 11.4%(+0.9%포인트)로 전 유형에서 공실이 늘었고, 상승폭은 분양형 상품이 많은 집합상가에서 가장 컸습니다.
체감 경기와 직결되는 1층 공실률은 6.9%로 세 분기 연속 상승했습니다. 길에서 보이는 1층 점포 100곳 중 7곳가량이 비어 있다는 뜻입니다. 지역 낙차도 큽니다. 지역 언론 보도로 울산 집합상가 공실률은 21.5%, 광주·전남 일반상가는 15.1%로 전국 평균을 크게 웃돌았습니다.
임대료·수익률 동반 하락 — 오피스만 반대로 간다
공실만 늘어난 게 아닙니다. 같은 조사에서 상가 통합 임대가격지수는 전 분기 대비 0.02% 내렸고, 투자수익률은 상가 전 유형에서 하락했습니다. 비어 가는데 임대료도 수익률도 같이 빠지는, 수익형 부동산에 가장 나쁜 조합입니다.
대조적으로 오피스는 공실률 8.2%에 임대가격지수가 0.16% 올랐습니다(한국부동산원 같은 조사). 상업용 부동산 안에서도 '일하는 공간'과 '파는 공간'의 체력이 갈라졌다는 뜻입니다. 소비 회복이 더딘 국면에서 판매시설의 임차 수요만 유독 약하다는 신호로, 신규 상가 분양의 수익률 가정을 세울 때 이 격차를 그대로 반영해야 합니다.
뚝섬 9.92%·명동 4.53% — 상권 서사가 평균을 이긴다
같은 날 발표를 다룬 SBS Biz 보도(2026.10.29)에 따르면 서울 뚝섬 상권 임대료는 9.92%, 명동은 4.53% 올랐습니다. 전국 평균 임대가격지수가 내려간 분기에 특정 상권은 두 자릿수에 가까운 상승을 기록한 겁니다. 성수동 일대처럼 브랜드 팝업과 식음 콘텐츠가 몰리는 상권은 공실 통계와 무관하게 임차 경쟁이 붙어 있습니다.
공급 방식도 바뀌고 있습니다. 글로벌이코노믹 보도(2026.10.28)에 따르면 수도권 택지지구 상업시설에서는 분양 후 철수하던 방식 대신 디벨로퍼가 상권을 직접 운영·관리하는 직영·마스터리스 체제가 확산되고 있습니다. 분양받는 쪽에서 보면, 시행사가 분양 후에도 상권 운영에 책임을 지는 구조인지가 입지만큼 중요한 체크포인트가 됐다는 의미입니다.
오늘 확인할 것
첫째, 관심 상가가 속한 지역의 공실률·임대가격지수를 한국부동산원 R-ONE 부동산통계 사이트에서 분기 단위로 직접 조회해 보세요. 전국 평균이 아니라 해당 시군구·상권 수치가 판단 기준입니다. 둘째, 분양 상가라면 계약 전에 운영 구조를 물어보세요. 마스터리스(일괄 임차)라면 임차 보장 기간·주체·보증 방식을 계약서 문구로 확인해야 하고, 구두 약속은 효력이 없습니다. 셋째, 수익률 시뮬레이션에 공실률 14%와 임대료 동결을 전제한 보수 시나리오를 하나 더 만들어 보세요. 지금 통계가 그 수준입니다. 이 글은 투자 자문이 아니며 계약 판단의 책임은 본인에게 있습니다.
📌 더에셋스퀘어 분양 리서치 — 한 줄 결론
상가 시장의 평균은 통계 작성 이후 가장 나쁘지만, 뚝섬처럼 콘텐츠가 모인 상권은 임대료가 두 자릿수 가깝게 오릅니다. 지금 상가 분양 판단의 변수는 '상가냐 아니냐'가 아니라 '이 상권에 사람이 모일 서사가 있느냐'와 '시행사가 운영에 책임을 지느냐' 두 가지입니다. 평균 공실률 13.7%를 기본 전제로 깔고 시작해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 상가 공실률 13.7%는 어느 정도로 나쁜 수치인가요?
2015년 1분기 통계 작성 이후 가장 높습니다. 중대형 14.7%, 소규모 8.7%, 집합 11.4%로 전 유형이 전 분기보다 올랐고, 1층 공실률도 6.9%로 세 분기 연속 상승했습니다. (출처: 한국부동산원 3분기 임대동향조사)
Q. 공실이 역대 최고인데 임대료가 오르는 상권이 있나요?
있습니다. 같은 조사에서 서울 뚝섬 상권 임대료는 9.92%, 명동은 4.53% 올랐습니다. 브랜드·식음 콘텐츠가 몰리는 상권은 평균과 반대로 움직이므로 상권 단위 확인이 필수입니다. (출처: SBS Biz 2026.10.29 보도)
Q. 신규 분양 상가에서 마스터리스는 무엇을 확인해야 하나요?
일괄 임차의 주체(시행사인지 별도 운영사인지), 보장 기간, 임대료 수준과 보증 방식을 계약서 문구로 확인해야 합니다. 분양 후 철수형 공급 대신 직영·마스터리스가 확산되는 추세입니다. (출처: 글로벌이코노믹 2026.10.28 보도)
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본 분석은 한국부동산원 3분기 임대동향조사 + SBS Biz·글로벌이코노믹 보도 등 공개 보도의 사실(헤드라인·수치)을 더에셋스퀘어 분양 리서치가 재구성·해석한 원본 콘텐츠입니다. 기사 본문 복제 없이 출처를 명시합니다.
· 한국부동산원 3분기 임대동향조사 + SBS Biz·글로벌이코노믹 보도 원문 보기(외부) →※ 본 콘텐츠는 정보 제공이며 투자 자문이 아닙니다. 투자 의사결정과 그 결과는 본인 책임입니다.