성수·용산 임대료 오르고 청담·신사는 공실 25%— 서울 상권 양극화 본격화

성수·용산 신흥상권 임대료 상승 — 상권 지도가 바뀌고 있다

CBRE Korea의 2026년 국내 상업용 부동산 시장 전망에 따르면 성수·용산 등 신흥 상권이 임대료 성장을 지속 견인하고 있습니다(출처: CBRE Korea 2026년 전망 보고서 cbrekorea.com). 성수는 MZ세대 중심 팝업 스토어 수요와 F&B 브랜드 집적 효과로 임대료가 2년 연속 상승세를 보이고 있습니다. 용산은 대규모 재개발·재건축 호재와 국제업무지구 조성 계획으로 배후 수요가 늘고 있습니다.

뚝섬 투자수익률 3.73%, 명동 3.41%, 강남대로 2.68%, 홍대·합정 2.47%로 핵심 상권에서 투자수익률 반등 흐름이 나타나고 있습니다(출처: 한국부동산원 R-ONE reb.or.kr 2026년 1분기 상업용부동산 임대동향조사). 뚝섬 수익률이 강남대로를 앞서는 것은 성수 상권 인기의 수치적 반영입니다. 단, 투자수익률 수치는 공실 반영 전 수치이므로 실수익률과 차이가 있을 수 있습니다.

청담 27% · 신사 15% · 남대문 18% — 전통 고급 상권의 공실 문제

반면 전통 고급 상권으로 꼽히던 지역에서 공실 문제가 심각합니다. 서울 중대형 상가 기준 청담 27.4%, 남대문 18.5%, 동대문 15.8%, 신사역 15.6%의 높은 공실률을 기록했습니다(출처: 한국부동산원 R-ONE 2026년 1분기). 소규모 상가는 신사역 27.5%, 북촌 25.9%, 건대입구 18.2%였습니다.

청담·신사 상권 공실의 주요 원인은 임대료 수준이 배후 수요를 초과한 데 있습니다. 명품 브랜드 팝업·단기 임차가 줄어들면서 고정 임차인이 감소했고, 내수 소비 위축이 겹쳤습니다. 남대문·동대문은 온라인 도매상권으로 수요가 이동하면서 오프라인 상가 임차 수요 자체가 구조적으로 줄었습니다. 이 지역에 신규 상가 분양이 나온다면 임차인 확보 가능성을 더욱 엄밀하게 검토해야 합니다.

상가 분양 지역 선별 기준 — 신흥상권과 전통상권 구분하는 법

상가 투자 전 지역 선별이 핵심입니다. 서울시 상권분석 서비스(golmok.seoul.go.kr)에서 관심 상권의 유동인구, 업종별 매출, 창폐업률 데이터를 무료로 조회할 수 있습니다. 이 세 지표가 모두 최근 2년 상승 추세인 상권이 안전한 분양 상가 입지입니다.

신흥상권(성수·용산·망원·합정)은 임대료 상승률이 높지만 분양가도 오른 경우가 많습니다. 기존 시세 대비 분양가 프리미엄이 20% 이상이면 실수익률이 낮아집니다. 전통상권(청담·신사·남대문)의 공실이 높은 물건은 분양가가 낮더라도 공실 리스크가 수익률 계산에 직결됩니다. 상가 분양 계약 전 최소 3개월치 인근 임대 거래 사례를 국토부 실거래가(rt.molit.go.kr)에서 확인하고, 직접 현장을 방문해 주변 공실 비율을 눈으로 확인하세요. 본 내용은 투자 자문이 아닙니다.

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