인천 계양구 토지분양 — 1개 현장 전문가 분석

용도지역·지목·건폐율 분석

공시지가 대비 실거래가 비율

개발 가능성·인허가 리스크

Q. 토지 구매 전 필수 확인 사항은?

A. ①용도지역(주거·상업·공업·녹지·관리지역) ②지목(전·답·임야·대지) ③도시계획시설 저촉 여부 ④개발행위허가 가능 여부 ⑤진입도로 확보 여부. 토지이용규제정보서비스(luris.molit.go.kr)에서 무료 열람 가능.

Q. 농지 취득 시 농업경영계획서란?

A. 농지 1000㎡ 이상 취득 시 농업경영계획서 제출 및 농지취득자격증명 필요. 실경작 여부 점검 시 위반 시 농지처분명령. 투자 목적이라면 비농업인 가능 여부(주말체험농장 등) 확인 먼저.

Q. 토지 수익률 계산법은?

A. 단순 보유 시: 공시지가 상승률·현금흐름 없음. 개발 후 매각: 개발비용(인허가+건축+부대) 포함 분석 필수. 임야→대지 변경 개발이익이 크지만 인허가 2~5년 소요 리스크 반드시 고려.