토지 개발 5단계 — 매수 적기 분석
예비타당성·기본·실시·착공·준공 5단계 호재 확정성.
(출처: 국토부 도시계획·지자체 사업 공시) — 30년 컨설팅
📋 5단계 분석
1
예비타당성 조사🔴 매우 위험
정부 사업 예비 검토 단계. 통과율 60~70%. 사업 무산 가능성 큼. 매수 X.
2
기본계획 수립🟠 위험
예비타당성 통과 후 사업 골격 수립. 사업 무산 가능성 ↓ 그러나 시행 여부 미확정. 매수 신중.
3
실시계획 인가🟡 중립
구체 시행 계획 인가. 사업 시행 확정. 매수 적기 진입 (단, 보상·갈등 지연 가능).
4
착공🟢 안전
공사 시작. 사업 100% 확정. 토지 가치 상승 시작. 매수 적기 — 가격은 이미 반영.
5
준공·입주🟢 가치 정점
사업 완료. 토지 가치 정점 도달. 매수가 비싼 시점. 매도 적기.
💡 30년 컨설팅 5 팁
- 예비타당성·기본계획 단계 = 사업 무산 = 가치 0 위험 — 매수 X
- 실시계획 인가 이상 단계 진입 후 매수 권고
- 착공 단계 진입 시 토지 가치 +10~30% 프리미엄 반영
- 준공 후 매수 = 가치 정점 진입 (단기 매도 어려움)
- 사업 단계 확인 = 국토부 공시 + 지자체 도시계획과 직접
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