지난주에 오피스텔 분양 설명회를 세 군데 다녀왔습니다.
세 곳 다 똑같은 말을 했습니다. "연 수익률 5.2%입니다." 근데 제가 엑셀을 켜서 계산해봤을 때 그 숫자가 나온 적이 한 번도 없어요.
오늘(2026년 6월 4일) 지방선거가 끝납니다. 2028년 총선까지 전국 단위 선거가 없어지는 거예요. MBC가 이미 "지선 뒤 부동산 강공 드라이브 예고"로 보도했습니다. 2026년 4월에 금융위가 발표한 가계부채 관리 방안도 있습니다. 다주택자·임대사업자 수도권 아파트 담보대출 만기연장이 4월 17일부터 원칙 금지됐거든요. (출처: 금융위원회, 2026년도 가계부채 관리 방안, 2026.04.01 발표)
이 환경에서 오피스텔을 사도 될까요? 제가 수치로 말씀드리겠습니다.
광고 수익률 5.2% vs 실수익률: 엑셀로 돌려보면
분양사가 제시하는 수익률은 대부분 '공실 0개월, 관리비 0원' 가정입니다. 실제로 계산하면 다릅니다.
| 항목 | 분양사 제시 | 실제 계산 |
|---|---|---|
| 연 임대수익 | 1,200만원 | 1,200만원 |
| 공실 (연 1.5개월 반영) | 미반영 | -150만원 |
| 관리비·수선비 (월 8만원) | 미반영 | -96만원 |
| 임대소득세 (추정) | 미반영 | -60만원 |
| **실질 연 수익** | **1,200만원** | **894만원** |
| 분양가 2억3천만원 기준 수익률 | 5.2% | **3.89%** |
(출처: 더에셋스퀘어 직접 계산 / 국토부 실거래가·한국부동산원 임대료 기준 / 갱신완료 2026.06.04 KST 06:00 / 현장마다 다름. 투자 자문이 아닙니다. 의사결정은 본인 책임)
3.89%예요. 2026년 6월 현재 정기예금 금리가 3%대 중반입니다. 이 수익률로 공실 리스크를 감당할 이유가 있는지부터 물어봐야 합니다.
취득세 4.6% — 광고에서 절대 안 말하는 숫자
이게 오피스텔 투자자들이 제일 많이 빠지는 함정입니다. 아파트 1주택자는 취득세가 1~3%인데, 오피스텔은 업무시설로 분류돼 취득세율 4.6%가 고정입니다. (출처: 지방세법 시행령, 2026년 기준)
분양가 2억3천만원이면 취득세만 1,058만원입니다. 이 돈은 수익률 계산에서 첫해 손실로 들어가요. 취득세를 회수하는 데만 14개월이 걸립니다. 분양 광고에서 이 얘기는 한 번도 본 적이 없어요.
지방선거 이후 오피스텔에 영향을 주는 정책 변수 3가지
선거가 끝나면 정부가 움직입니다. 이번 정부가 예고한 방향이 있어요.
① 가계부채 추가 관리 강화: 스트레스 DSR 2단계가 지방 지역엔 6월 말까지 0.75%p 추가 적용됩니다. 오피스텔 담보대출 한도가 줄어들 수 있어요. (출처: 금융위원회 2026년 DSR 관리 방안)
② 보유세 개편 하반기 논의 본격화: 오피스텔은 주택수 포함 여부가 정책에 따라 달라집니다. 세제 변동성이 큰 자산입니다.
③ 비아파트 공급 확대: 정부는 동시에 비아파트 11만 가구 공급을 추진합니다. (출처: 국토교통부, 비아파트 공급대책 2026.05.22) 공급이 늘면 임대료 상방이 제한됩니다. 수요가 올라도 수익률이 오르지 않는 구조가 됩니다.
그럼 지금 어떤 오피스텔이 살 만한가 — 기준 3가지
시장이 어렵다고 좋은 물건이 없는 건 아닙니다. 제가 지금 실제로 보는 기준입니다.
1. 역 도보 5분 이내, 전용 25~40㎡
1인 가구 증가 트렌드가 유일하게 오피스텔에 우호적입니다. 단, 역 도보 5분 이내 실수요가 있는 크기여야 합니다. 전용 60㎡ 이상은 아파트 선호로 수요가 분산되고, 20㎡ 미만은 공실 리스크가 급격히 올라요.
2. KB시세 이하 분양가
KB부동산 데이터허브에서 동일 면적·동일 역세권 오피스텔 매매가격을 먼저 확인하세요. 분양가가 시세보다 10% 이상 높으면 계약과 동시에 손실이 확정되는 겁니다. (출처: KB부동산 데이터허브 data.kbland.kr, 2026년 6월 기준)
3. 임대관리 서비스 포함 현장
직접 임차인을 구하는 공실 기간이 통상 1.5~2개월입니다. 임대관리가 포함된 현장은 이 공실 비용을 방어합니다. 단, 관리 수수료(임대료의 5~10%)는 수익률 계산에서 반드시 빼야 합니다.
결론
오늘 지방선거가 끝나면 부동산 시장 환경이 바뀝니다. 어떤 방향이든 새로운 정책 변수가 생기는 거지, 불확실성이 사라지는 게 아닙니다.
오피스텔은 지금도 살 수 있는 상품입니다. 다만 광고 수익률을 그대로 믿으면 안 됩니다. 취득세·공실·관리비를 넣어서 실수익률을 먼저 계산하고, 역세권+소형+분양가 적정 이 세 가지를 동시에 충족하는 현장만 보세요.
수익률은 감이 아니라 스프레드시트로 증명하세요.
*2026년 6월 4일 기준. 출처: 금융위원회 2026년도 가계부채 관리 방안(2026.04.01), 국토교통부 비아파트 공급대책(2026.05.22), KB부동산 데이터허브, MBC뉴스데스크(2026.06.03). 본 글은 투자 자문이 아니며 최종 의사결정은 본인 책임입니다.*
오늘 글은 여기까지. — 더에셋스퀘어 컨설턴트팀 드림