프리미엄 붙었다고 좋아하기 전에, 세금부터 계산해보셨나요?
분양권 프리미엄이 5,000만원 붙으면 다들 "팔까?" 생각하시잖아요. 근데 여기서 빠뜨리시면 안 되는 게 세금이에요. 제가 엑셀로 돌려봤는데, 보유 기간에 따라 실수익이 2.8배까지 차이 납니다.
사례: 4억 분양권, 프리미엄 5,000만원
| 보유 기간 | 양도세율 | 세금 | 실수익 |
|---|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 3,500만원 | 1,500만원 |
| 1년 이상 | 60% | 3,000만원 | 2,000만원 |
| 2년 이상 (입주 후) | 6~45% 누진 | 약 800만원 | 4,200만원 |
같은 5,000만원 차익인데 1,500만원이냐 4,200만원이냐. 이 차이를 모르면 진짜 손해예요.
핵심 전략 3가지
1. 2년 버텨라
솔직히 이게 제일 좋은 전략이에요. 입주 후 2년 실거주하면 1세대 1주택 비과세. 양도세 0원. 9억 초과분만 과세됩니다.
2. 전매제한 기간 체크
수도권 과밀억제권역 3년, 그 외 수도권 1년, 지방 6개월. 전매제한 풀리는 시점이 프리미엄 가장 높은 타이밍일 수 있어요.
3. 부부 공동명의
5,000만원 차익을 2,500만원씩 나누면 누진세율 구간이 한 단계 내려갑니다. 제 주변에서도 이거 모르고 단독명의로 했다가 세금 폭탄 맞은 분이 있거든요.
자주 하는 실수 — 이것만은 피하세요
1. 취득세를 필요경비에 안 넣는 것. 취득세, 중개수수료, 법무사 비용 전부 양도차익에서 빠져요
2. 분양권 양도는 '부동산' 양도가 아니라 '권리' 양도. 장기보유특별공제가 안 됩니다
3. 조정대상지역 여부에 따라 세율이 달라져요. 반드시 현재 규제 지역 확인하세요
더에셋스퀘어 컨설턴트팀의 한 줄
"프리미엄이 붙었다고 좋아하기 전에 세금부터 계산하세요. 세후 수익이 진짜 수익입니다."