아파트 분양가 흐름 — 거품 바로 진단
평당가·지역·연식·시행사 4축 + 5단계 % 매트릭스.
(출처: 국토부 실거래가·R-ONE·한국기업평가) — 더에셋스퀘어
📊 4축 분석
1. 평당가 (3.3㎡)
전용 평당 분양가 = 1순위 비교 기준. 인근 신축 5년 이내 평당가와 ±10% 이내 합리적.
출처: 국토부 실거래가
2. 지역 시세 흐름
지역별 6개월 시세 흐름 (상승·정체·하락). 상승 사이클 = 분양가 합리적 / 하락 = 분양가 추가 인하 압박.
출처: R-ONE 지역 시세 지수
3. 단지 연식·신축 비교
분양 단지 vs 인근 5년 이내 신축 vs 10년+ 구축. 신축 프리미엄 5~15% 적정. 30% 초과 = 거품.
출처: 국토부 실거래가
4. 시행사·시공사 평판
1군 시공사 (현대·GS·삼성·DL·포스코·롯데) 프리미엄 5~10% 적정. 2~3군 시공사 +20%+ = 거품.
출처: 한국기업평가 신용등급
📏 5단계 % 매트릭스
분양가 / 인근 신축 < 90%
✅ 매우 합리적 — 적극 매수
90~100%
✅ 합리적 — 입지·시공사 우량 시 매수
100~110%
🟡 약간 거품 — 입지·시공사 모두 우량할 때만
110~120%
🟠 거품 명확 — 실거주 6년+ 가정만
120%+
🔴 회수 어려움 — 매수 X
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