재개발·재건축, 지금 들어가도 될까요?
조합 결성에서 준공까지 다섯 구간의 인허가 절차와 실무 체크리스트를 정리했어요.
도시정비법상 노후·불량 건축물 밀집 구역의 주거환경을 물리적으로 허물고 다시 짓는 절차예요. 재개발은 도로·상하수도 등 기반시설까지 함께 정비하고, 재건축은 공동주택 자체의 노후도가 법정 기준을 초과할 때 추진해요. 구역 지정부터 준공까지 통상 8~15년이 걸리며, 조합원 동의율·인허가 심의·경기 사이클에 따라 속도 편차가 커요. 매수 타이밍을 가늠하려면 해당 구역이 아래 다섯 단계 중 어디에 위치하는지 먼저 확인해야 해요.
1
조합설립인가
약 1~3년토지등소유자 과반이 동의서를 제출하면 구청에 조합설립인가를 신청해요. 인가 후 법인으로 등록되어 사업 주체가 확정돼요.
- 정비구역 지정 고시 확인
- 토지등소유자 동의율 75% 이상 충족
- 창립총회 개최 및 정관 승인
- 조합설립인가 신청서 구청 제출
2
사업시행인가
약 1~2년건축 설계와 정비계획을 확정하여 관할 지자체 승인을 받는 절차예요. 환경영향평가, 교통영향평가 등 법정 심의를 거쳐요.
- 건축 기본설계 및 정비계획 수립
- 환경·교통 영향평가 통과
- 총회 의결(조합원 2/3 이상 동의)
- 지자체 사업시행인가 고시
3
관리처분인가
약 1~2년감정평가를 기반으로 종전자산을 평가하고, 조합원별 분담금과 새 아파트 배정 기준을 확정해요. 이주가 시작돼요.
- 감정평가사 2곳 이상 선정 및 평가
- 분담금 산정 및 관리처분계획 수립
- 총회 의결 후 인가 신청
- 이주 및 세입자 보상 진행
4
착공 및 시공
약 2~4년기존 건물을 철거하고 새 건물을 짓는 단계예요. 시공사가 선정되어 본격적으로 공사가 진행되며 일반분양이 이루어져요.
- 기존 건축물 철거 및 멸실 신고
- 시공사 선정 및 도급 계약 체결
- 착공 신고 후 본공사 착수
- 일반분양 공고 및 모델하우스 개관
5
준공 및 입주
약 6개월~1년건물이 완성되면 사용검사를 받고, 소유권 이전 등기를 마쳐요. 조합은 청산 절차를 거쳐 해산해요.
- 사용검사(준공인가) 취득
- 입주자 사전 점검 실시
- 소유권 이전 등기 및 잔금 납부
- 조합 청산 및 해산 총회
조합원·매수자 참고 사항
- 조합원 지위 양도는 관리처분인가 뒤 원칙적으로 막히며, 투기과열지구에서는 조합설립인가 직후부터 전매가 금지돼요.
- 비례율이 100%를 넘으면 개발이익이 존재한다는 뜻이므로 분담금이 낮아질 여지가 있어요.
- 이주비 융자는 관리처분인가 시점에 실행되며, LTV 한도·이율은 은행별로 상이해요.
- 일반 분양 호가는 착공 뒤 확정되므로 인근 매매 시세와 면밀히 대조하세요.